Chỉ tiêu quy hoạch là các thông số kỹ thuật nhằm thể hiện các mục tiêu, chiến lược, định hướng quy hoạch. Hệ thống các chỉ tiêu quy hoạch đã được quy định tại các Luật, Nghị định, Thông tư, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn và được xác định trong hồ sơ đồ án quy hoạch (thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý theo đồ án quy hoạch…) và các công cụ quản lý đô thị khác như (thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc…).
Các chỉ tiêu liên quan đến mật độ trong quy hoạch đô thị ngoài cách hiểu đơn thuần là chỉ tiêu về số lượng của một đối tượng quy hoạch trên một đơn vị diện tích, còn có thể được hiểu và diễn giải rộng hơn thành các dạng thức như khoảng cách, bán kính tính toán giữa các đối tượng quy hoạch hay mật độ trên cùng một đơn vị thứ cấp khác như dân số… Vậy các chỉ tiêu quy hoạch liên quan tới mật độ dùng trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam đang được hiểu và sử dụng như thế nào? Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị mới ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị
– Các chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm chỉ tiêu chính có liên quan đến mật độ được sử dụng trong việc quản lý; lập; thẩm định; phê duyệt đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể theo đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể kể đến như: Đất xây dựng đô thị; Đất dân dụng; Đất đơn vị ở; Đất ở hay các chỉ tiêu về Đất cây xanh sử dụng công cộng; Đất công trình dịch vụ – công cộng…Theo đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được khống chế trong Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD gồm các chỉ tiêu sau:
+ Chỉ tiêu đất dân dụng (m2/người); liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất dân dụng được khống chế ở mức từ 45-100 m2/người; nhằm đảm bảo mức độ tập trung dân số nhất định trong các khu dân dụng từ đó bố trí hệ thống hạ tầng đô thị hiệu quả nhất.
– Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m2/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất đơn vị ở được khống chế ở mức 15-55m2/người; nhằm đảm bảo bán kính di chuyển phù hợp đến các cơ sở dịch vụ phục vụ nhu cầu hàng ngày của cộng đồng dân cư.
+ Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng; trong đơn vị ở được khống chế mức tối thiểu là 2m2/người;
Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị mới
+ Các chỉ tiêu để xác định quy mô diện tích các công trình dịch vụ công cộng; gián tiếp tạo ra mật độ các công trình dịch vụ – công cộng trong từng đơn vị ở và toàn đô thị; cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội cho cư dân đô thị ở cấp đơn vị ở và cấp toàn đô thị.
– Chỉ tiêu mật độ xây dựng gồm chỉ tiêu mật độ xây dựng thuần và chỉ tiêu mật độ xây dựng gộp. Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCVN 01/2019/BXD được hiểu như sau:
+ Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất; (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí; bể bơi; bãi (sân) đỗ xe; sân thể thao; công trình hạ tầng kỹ thuật.
+ Mật độ xây dựng gộp của một số khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất; (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân; đường; các khu cây xanh; không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Chỉ tiêu mật độ xây dựng là cơ sở để đánh giá “độ đặc” về không gian của các khu vực đô thị trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) hay một khu vực đô thị (mật độ xây dựng gộp).
Điều kiện để được tách thửa đất mới nhất hiện nay
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100; Điều 101 của Luật đất đai
– Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào
– Đáp ứng được về hạn mức; diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau: ” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Như vậy căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau; và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.
– Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:
+ Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch; các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Lưu ý:
Nếu tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
– Theo quy định của UBND các tỉnh; thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
Có thể bạn quan tâm
- Thủ tục tách thửa, sang tên cha mẹ cho con
- Hướng dẫn thủ tục tách thửa tại Hà Nội năm 2021
- 4 loại phí cần phải nộp khi tách thửa mà bạn cần biết
- Lợi ích của chính phủ điện tử
- CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT AO NHƯ THẾ NÀO?
- NHỮNG LOẠI ĐẤT NÀO ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH MỚI NĂM 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty; giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân; đăng ký nhãn hiệu; hợp pháp hóa lãnh sự; đăng ký mã số thuế cá nhân,tra cứu quy hoạch xây dựng…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật dùng phổ biến nhất trong quy hoạch và quản lý đô thị là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông về chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km2) hoặc theo diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%). Ngoài ra, còn các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật khác như cống thoát nước, hệ thống chiếu sáng.
Bên cạnh các chỉ tiêu đã có như: đất xây dựng đô thị theo đầu người, chỉ tiêu đất dân dụng theo đầu người và chỉ tiêu đất đơn vị ở theo đầu người, hệ số sử dụng đất… với việc trong thực tế khó xác định được dân số cư trú chính thức trong tương lai tại một khu vực đô thị một khái niệm mật độ có thể nghiên cứu cân nhắc sử dụng là mật độ căn hộ
