Đại dịch Covid-19 bùng phát khiến cho đời sống xã hội của người dân có nhiều xáo trộn. Hoạt động kinh doanh, buôn bán cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong bối cảnh đó xuất hiện nhiều lời ca ngợi những hành động đẹp của những chủ nhà khi miễn hoặc giảm tiền cho khách thuê. Tuy nhiên, cũng có nhiều người lại lên tiếng phản đối, bức xúc với sự việc người chủ nhà lấy 50 triệu tiền cọc của người thuê. Vậy nếu chiếu theo quy định pháp luật thì ai đúng, ai sai?
Căn cứ pháp lý:
- Bộ Luật dân sự 2015
Nội dung tư vấn:
1. Bản chất của tiền đặt cọc là gì?
Tiền đặt cọc thường được các bên vận dụng khi thực hiện các giao dịch mua bán hoặc thuê mướn tài sản. Hầu hết các hợp đồng thuê nhà đều có điều khoản về đặt cọc. Tuy vậy, không phải ai cũng hiểu hết bản chất của tiền đặt cọc. Dẫn đến không ít những tranh chấp xoay quanh số tiền đặt cọc. Tiêu biểu là trường hợp của cô gái đi thuê và chủ nhà tại quận 2 vừa qua. Cụ thể tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Như vậy thấy rằng, tài sản được dùng để đặt cọc không chỉ có tiền mà còn có thể là các loại kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Tài sản này dùng để đảm bảo các bên sẽ giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng.
Khi tiền đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng, thì khi hai bên giao kết hợp đồng, người nhận cọc sẽ phải trả lại số tiền cọc. Ví dụ khi bên A cọc cho bên B số tiền 100 triệu nhằm mục đích mua chung cư. Khi 2 bên đã ký kết xong hợp đồng mua bán cũng là thời điểm bên B phải trả lại 100 triệu cho bên A. Thông thường thì được trừ luôn vào giá mua. Còn nếu trường hợp, bên A không mua hoặc bên B không bán căn hộ đó như đã thỏa thuận, các bên sẽ phải đền cọc cho nhau.
Còn đối với trường đặt cọc để thực hiện hợp đồng, thường áp dụng đối với các hợp đồng thuê. Số tiền cọc sẽ được bên nhận cọc giữ cho tới khi chấm dứt hợp đồng. Bên đặt cọc chỉ được nhận lại số tiền sau khi đã thanh toán hết các nghĩa vụ tài chính liên quan tới quá trình thực hiện hợp đồng của cả 2 bên. Thông thường, trong các hợp đồng thuê thường được các bên thỏa thuận về điều khoản phạt cọc.
Lấy ví dụ với trường hợp thuê nhà có thỏa thuận về điều khoản đặt cọc, nếu bên đi thuê (cũng là bên đặt cọc), trả lại nhà và không thuê nhà nữa khi chưa hết thời hạn hợp đồng, hoặc vi phạm bất cứ điều khoản nào về chấm dứt hợp đồng thuê thì người chủ nhà sẽ không trả lại số tiền cọc. Ngược lại, về phía chủ nhà, nếu vì lý do nào đó, chủ nhà đòi lại nhà, chấm dứt hợp đồng thuê thì chủ nhà cũng phải đền cọc cho bên đi thuê.
Do đó, có thể thấy số tiền đặt cọc có bản chất của tiền cọc nhằm ràng buộc nghĩa vụ với các bên trong quan hệ mua bán, thuê mướn nhà.
2. Có được đòi lại tiền cọc nhà khi xảy ra sự kiện bất khả kháng
Nhiều người trước giờ mặc định rằng dịch bệnh Covid-19 là sự kiện bất khả kháng. Đây là một quan điểm chủ quan và sai lầm. Quy định về sự kiện bất khả kháng được quy định trong Bộ Luật dân sự 2015 như sau:
“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”
Trước hết, nếu 2 bên thỏa thuận và liệt kê trong hợp đồng rằng dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng làm hợp đồng chấm dứt. Trong trường hợp đó, khi dịch Covid-19 xảy ra thì bên thuê được quyền viện dẫn điều này để chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc. Nhưng nếu 2 bên không thỏa thuận rõ ràng, cụ thể như vậy, thì cần phải xem xét lại.
Như quy định nêu trên, sự kiện bất khả kháng là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí của con người khiến chúng ta không thể lường trước và khắc phục được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết, khả năng cho phép. Theo đó, một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Sự kiện xảy ra một cách khách quan, tức sự kiện đó nằm ngoài phạm vi kiểm soát của các bên;
- Hậu quả của sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng;
- Hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Phải hội tụ cả 3 điều kiện trên thì mới được coi là 1 sự kiện bất khả kháng. Nhìn lại trường hợp của chủ nhà và người đi thuê nhà, Dịch Covid-19 đúng là 1 sự kiện khách quan nằm ngoài ý muốn cả 2 bên va xảy ra những hậu quả mà không thể lường trước được. Tuy vậy, còn yếu tố thứ thứ 3, cũng là yếu tố quan trọng nhất là hậu quả của dịch Covid có khiến cho cả 2 bên không thể thực hiện hợp đồng nữa hay không. Dịch Covid-19 không làm cho ngôi nhà bị biến mất đi, cũng không làm cho 1 trong 2 bên chết. Vậy chưa thể nói dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng thuê nhà được.
Hãy tham khảo dịch vụ soạn thảo hợp đồng thuê nhà của Luật sư X để đảm bảo rủi ro pháp lý trong tương lai: https://lsx.vn/dich-vu-luat-su-soan-thao-hop-dong-cho-thue-nha/
3. Người chủ nhà có lý
Nhìn vào sự việc đang gây xôn xao dư luận, người thuê nhà tự coi dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng và đòi chủ nhà tiền cọc là hoàn toàn thiếu cơ sở. Như các thông tin được nêu trên mạng, người chủ nhà đã dựa vào hợp đồng để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Cụ thể trong hợp đồng 2 bên ký kết đã thỏa thuận nếu người thuê chậm trả tiền nhà 7 ngày thì chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Chưa xét đến phương diện tình cảm, nhưng khi xét theo pháp luật, người chủ nhà đã làm đúng trong trường hợp này. Về phía người đi thuê, nên mềm mỏng khéo léo thỏa thuận với chủ nhà để được miễn, giảm tiền nhà. Vì người đi thuê đang ở thế yếu trong trường hợp này.
Hy vọng bài viết trên hữu ích đối với quý độc giả.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
qua hotline: 0833.102.102
Có đòi lại được tiền cọc, tiền thuê nhà vì dịch Covid-19 hay không?
