Đặt cọc là gì?

Bạn muốn thuê nhà trong thời gian tới nhưng lại băn khoăn không biết làm như thế nào để có thể giữ chỗ thuê đó. Bạn lo sợ chủ nhà sẽ cho người khác thuê. Hạy những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm sao để giành quyền mua căn nhà đó? Để giải quyết vấn đề này pháp luật quy định về việc đặt cọc – biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên. Vậy đặt cọc là gì? Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây nhé! 

Căn cứ pháp lý

  • Bộ luật Dân sự năm 2015;
  • Các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Nội dung tư vấn

1. Quy định pháp luật về đặt cọc như thế nào?

Xuất phát từ nhu cầu của các bên cũng như để đảm bảo quyền lợi, sự an toàn cho giao dịch được thực hiện đầy đủ pháp luật đã đặt ra các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có đặt cọc.

Khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 292. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

3. Đặt cọc.

Khái niệm đặt cọc

Biện pháp đặt cọc được chi tiết và cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tài sản đặt cọc

Thông qua quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 có thể nhận thấy tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản, bất động sản như trong các biện pháp bảo đảm khác. Và các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý. Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.

Hình thức của việc đặt cọc

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Do đó các chủ thể có thể tự thỏa thuận về hình thức của đặt cọc. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay chúng ta vẫn hay sử dụng và nên sử dụng hình thức đặt cọc là văn bản. Bởi vì văn bản là hình thức pháp lý đảm bảo sự chắc chắn, minh chứng khi có tranh chấp xảy ra, có thể nói là giúp hạn chế rủi ro sau này nếu có; đồng thời hình thức bằng văn bản thì sẽ giúp các bên có thể hiểu và nắm bắt rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mình để thực hiện đúng. Hơn nữa khoảng thời gian từ khi đặt cọc cho đến khi giao kết đến thực hiện hợp đồng là một khoảng thời gian dài, sẽ là bất lợi cho bên đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc nếu có hành vi lừa dối chiếm đoạt tài sản đặt cọc.

Mục đích của đặt cọc

Tùy vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Khác với các biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập, tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ. Mục đích của đặt cọc do các bên chủ thể thỏa thuận. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của đặt cọc.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được. Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng. Đối với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

Xử lý tài sản đặt cọc

Khoản 2 Điều 283 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 283. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, thông thường có hai phương thức xử lý tài sản đặt cọc nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung là do các bên thỏa thuận hoặc bán đấu giá. Theo đó nếu các bên có thỏa thuận thì tài sản đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc có nhưng trái pháp luật thì tài sản đặt cọc xử lý theo quy định của pháp luật:

  • Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trở về cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
  • Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.

Ví dụ: A và B có giao kết hợp đồng đặt cọc trong đó A là bên đặt cọc, B là bên nhận đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua nhà vào ngày 18/9/2019. Số tiền đặt cọc là 800 triệu đồng. Đến ngày 18/9/2019 sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

  • Nếu hai bên thực hiện ký kết hợp đồng thì số tiền đặt cọc được trả lại cho A hoặc có thể dùng để trừ vào nghĩa vụ phải thực hiện nếu A và B có thỏa thuận.
  • Còn nếu hợp đồng mua nhà không được giao kết thì sẽ xác định lỗi do A hay B không tuân thủ theo thỏa thuận:
    • Nếu lỗi là do A thì A sẽ bị mất số tiền đặt cọc 800 triệu cho B
    • Nếu lỗi do B thì B sẽ phải trả lại khoản tiền đặt cọc cho A và đồng thời còn phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 800 triệu nữa. Pháp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên mua và tăng cường trách nhiệm của bên bán trong các giao dịch mua bán.

2. Những vướng mắc trong biện pháp đặt cọc

Khoản 2 Điều 328 về “Đặt cọc”, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Đoạn văn viết như trên có thể hiểu là, trường hợp “bên nhận đặt cọc” vi phạm, thì phải trả lại gấp 2 lần số tiền đặt cọc, nếu không có thỏa thuận. Còn nếu có thỏa thuận thì có thể phải trả lại ít hoặc nhiều lần hơn số tiền đặt cọc. Tuy nhiên điều tương tự có được áp dụng đối với trường hợp “bên đặt đọc” vi phạm hay không, hay chỉ có một cách duy nhất là “tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”? Với cách viết “trừ trường hợp có thoả thuận khác” như trên, thì không biết có “trừ” đối với cả hai trường hợp, hay chỉ trừ đối với trường hợp sau?

Điều này tạo nên sự mơ hồ, chưa rõ ràng khiến người đọc có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau và gây khó khăn trong quá trình xét xử.

3. Phân biệt giữa đặt cọc và tiền trả trước

Khái niệm

  • Đặt cọc: Thực tế thực hiện các giao dịch dân sự như mua bán, thuê mua, chuyển nhượng,… để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, ràng buộc tư cách thì các bên vẫn thường tiến hành áp dụng biện pháp bảo đảm đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì có thể hiểu đặt cọc là việc: một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  • Trả tiền trước: hiện nay có nhiều người vẫn hay nhầm lẫn biện pháp bảo đảm đặt cọc với việc trả tiền trước. Việc phân biệt đặt cọc hay trả tiền trước là rất quan trọng vì hậu quả pháp lý của chúng là khác nhau, là phạt cọc hay xử lý tiền trả trước. Pháp luật hiện hành không có quy định về việc “trả tiền trước”. Tuy nhiên, trong việc áp dụng thực tiễn thì có thể hiểu đơn giản, trả tiền trước là việc bên có nghĩa vụ trả tiền tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên có quyền. Có thể hiểu đây chỉ là việc thực hiện trước một phần nghĩa vụ, cụ thể là chuyển giao trước một phần khoản tiền.

Hậu quả pháp lý khi vi phạm

Đối với đặt cọc:

  • Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (khoản 2 Điều Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)

Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng, đây được xem như chế định phạt vi phạm hợp đồng.

Đối với trả tiền trước: khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên đã trả và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào. Điểm này khác hoàn toàn so với hậu quả pháp lý của biện pháp đặt cọc như đã đề cập ở phần trên.

Lưu ý: Bên cạnh đó, có một điểm đáng lưu ý nữa là theo quy định tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định thì: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Như vậy sự khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và tiền trả trước chính là tiền trả trước là nhằm thực hiện trước một phần nghĩa vụ còn tiền cọc là để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và nghĩa vụ sẽ phát sinh sau khi hợp đồng được đặt cọc có hiệu lực; nếu có sự vi phạm thì đặt cọc sẽ phát sinh trách nhiệm phạt cọc còn tiền trả trước thì không có quy định này và chỉ hoàn lại tiền đã trả trước để thực hiện nghĩa vụ.
Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư dân sự tại Việt Nam.
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.