Trước khi quyết định mua đất, người mua thường cọc trước một khoản tiền cho người bán gọi là khoản tiền đặt cọc. Vậy liệu khi Đã nhận tiền đặt cọc, chủ đất có được bán cho người khác hay không? Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán nữa có sao không? Nếu bên nhận đặt cọc bán nhà cho người khác thì xử lý như thế nào? Xử lí tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ như thế nào? Luật sư X sẽ giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề này thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Cơ sở pháp lý
Đặt cọc mua đất được hiểu như thế nào?
Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng; có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng; nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản; nếu hai bên chỉ thỏa thuận miệng; thì thỏa thuận đó không có giá trị pháp lý. Tùy vào đối tượng của hợp đồng đặt cọc; mà pháp luật quy định việc có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không.
Thỏa thuận đặt cọc có thể được lập thành một văn bản riêng; hoặc được ghi nhận bằng một điều khoản trong hợp đồng. Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng; thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng; vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc; thì hợp đồng chưa được hình thành.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không?
Theo Khoản 2, Điều 119, Bộ luật Dân sự 2015, theo đó các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực, đăng ký thì phải thực hiện.
Căn cứ Điều 459, Bộ luật Dân sự, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, Điều 167, Luật Đất đai 2013 các loại hợp đồng công chứng bao gồm:
- Hợp đồng tặng cho bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất
Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không là một trong các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nên công chứng sẽ không phải là điều kiện để hợp đồng đặt cọc nhà đất có hiệu lực theo pháp luật.
Nếu bên nhận đặt cọc bán nhà cho người khác thì xử lý như thế nào?
Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ đối với hai bên tiến hành đặt cọc có thể hiểu đơn giản như sau:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá trị của căn nhà khi thanh toán.
- Khi phía người mua nhà từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Trong trường hợp bên có nhà định bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền có giá trị tương đương cho khách hàng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nhận tiền cọc bán nhà nhưng không bán nữa có được không?
Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).
Lấy ví dụ:
Anh Chiến rao bán một lô đất giá 620 triệu đồng, nhận 20 triệu đồng đặt cọc của khách mua nhưng có người khác trả giá 700 triệu.
Anh và vị khách đầu tiên khi giao nhận đặt cọc đã viết giấy tay, hẹn trong vòng 30 ngày sẽ tới văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, hàng xóm của anh Chiến sau khi biết tin, cho rằng mức 620 triệu đồng là “quá rẻ” và đề nghị được mua lại mảnh đất với giá cao hơn 80 triệu đồng.
Nghe vậy, anh Chiến muốn bán cho người hàng xóm. Song anh phân vân về khoản tiền cọc 20 triệu đồng đã nhận của vị khách đầu tiên, nếu hủy cọc để bán đất cho hàng xóm có được không, có bị kiện không?
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, đặt cọc là việc bên đặt giao cho bên nhận một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khi hợp đồng được thực hiện thì tài sản được trả lại cho bên đặt cọc. Nếu bên mua không thực hiện giao kết thì mất 20 triệu tiền cọc; bên bán phá vỡ giao kết thì phải trả cho bên mua một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trường hợp của anh Chiến, nếu muốn bán đất cho hàng xóm thì phải đền tiền cho người đã đặt cọc, gồm 20 triệu đồng tiền đặt cọc và 20 triệu đồng đền cọc.
Như vậy, anh Chiến vẫn được quyền bán lô đất cho hàng xóm dù đã nhận tiền đặt cọc của người khác. Nhưng anh Chiến có nghĩa vụ đền cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc như phân tích ở trên.
Thông tin liên hệ LSX
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Đã nhận tiền đặt cọc chủ đất có được bán cho người khác?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsu
Mời bạn xem thêm
- Phí xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm mới nhất năm 2022
- Mẫu giấy chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm mới nhất 2022
- Thủ tục xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm nhanh chóng
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện; thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc; hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng; thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng; thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, … Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là hợp đồng phổ biến thường xuyên trong thực tiễn. Vì vậy việc ký kết hợp đồng cần lưu ý các vấn đề sau:
Liệu giá trị tài sản đặt cọc có tương xứng với cam kết thực hiện hợp đồng;
Nhà đất được mua liệu có dính dáng đến các tranh chấp liên quan;
Năng lực hành vi dân sự của người giao kết có đầy đủ…
