Mua bán, chuyển nhượng đất đai là giao dịch dân sự phổ biến, nhất là tại thời điểm liên tục xuất hiện các cơn sốt đất như hiện nay. Tuy nhiên, về mặt giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì không phải miếng đất nào cũng có đầy đủ. Vậy đất không có sổ đỏ thì có được mua bán chuyển nhượng không?
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
Nội dung tư vấn
1. Điều kiện để được mua bán, chuyển nhượng đất đai
Quyền sử dụng đất đai là loại tài sản có giá trị lớn, do đó pháp luật qui định những điều kiện cần thiết để cho các giao dịch xoay quanh nó. Mục đích để nhằm tránh sự tranh chấp, mâu thuẫn xuất phát từ việc mua bán, chuyển nhượng đất. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai quy định:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, pháp luật về đất đai quy định điều kiền để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp theo thủ tục được qui định trong luật đất đai.
2. Trường hợp ngoại lệ
Từ quy định nêu trên, thấy rằng sẽ có 2 trường hợp sẽ vẫn được giao dịch mua bán đất đai mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể đó là trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 như sau:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
….
Khoản 1 Điều 168
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Phân tích 2 đối tượng được quy định ở 2 điều khoản nêu trên. Thứ nhất về những đối tượng được thừa kế, tặng cho bất động sản (cụ thể là đất đai) là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là những đối tượng mà pháp luật quy định không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó, khi được thừa kế, hoặc tặng cho đất đai, những người này sẽ không thể đứng tên trong sổ đỏ, họ có 2 lựa chọn là nhờ một người nào đó có thể tin tưởng và đủ điều kiện để đứng tên miếng đất đó. Tuy nhiên, nếu không tìm được ai có thể tin tưởng như vậy, thì họ có quyền được đứng tên bên chuyển nhượng (bên bán) trong hợp đồng chuyển nhượng đất, lúc này họ sẽ nhận về phần giá trị của miếng đất được chuyển nhượng.
Về đối tượng thứ 2, về những trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp. Pháp luật về đất đai quy định đối với nhứng trường hợp được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp thì vẫn có thể chuyển nhượng được mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm để được phép chuyển nhượng là sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, muốn mua bán chuyển nhượng đất đai thì điều kiện cần thiết là phải có sổ đỏ, tuy nhiên nếu thuộc 2 trường hợp ngoại lệ nêu trên thì vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán nếu không có sổ đỏ.
Ngoài ra, trên thực tế có rất nhiều trường hợp những miếng đất quá nhỏ để đủ điều kiện làm sổ đỏ, do đó những mảnh đất đó thường để vậy mà không làm thủ tục. Những mảnh đất này thường thiệt thòi khi bị giải tỏa hoặc trong diện quy hoạch vì sẽ khó được đền bù. Ngoài ra, khi sang nhượng cũng sử dụng hợp đồng viết tay hoặc vi bằng, tuy nhiên cách thức này chưa được pháp luật thừa nhận.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
