Chào Luật sư, tôi sở hữu mảnh đất thuộc đất nông nghiệp ở Long An. Tôi định hướng phát triển kinh doanh hơn, tôi muốn sử dụng mảnh đất đó để xây nhà xưởng sản xuất giày thể thao có được không? Phát luật có những quy định như thế nào đối với loại đất nông nghiệp này ạ? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi.
Cảm ơn bản đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Luật sư X. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp làm sáng tỏ câu hỏi đất nông nghiệp xây nhà xưởng có được không? Cũng như những quy định pháp luật về đất nông nghiệp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Nhóm đất phi nông nghiệp.
– Nhóm đất chưa sử dụng.
Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Đất rừng phòng hộ.
– Đất rừng đặc dụng.
– Đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất làm muối.
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhà xưởng được hiểu ra sao?
Nhà xưởng được hiểu là một công tình kiến trúc dùng để sản xuất hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ trong các ngành công nghiệp và thương mại. Nhà xưởng thường có diện tích lớn và được thiết kế với các tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định để đảm bảo môi trường làm việc an toàn và hiệu quả.
Các công dụng chính của nhà xưởng bao gồm:
– Sản xuất hàng hóa: từ các sản phẩm bánh kẹo cho đến các thiết bị công nghiệp. Nhà xưởng có thể được thiết kế để chứa các thiết bị và máy móc sản xuất, với quy trình sản xuất được thiết kế theo cách tối ưu hóa hiệu quả sản xuất
– Lưu trữ và phân phối hàng hóa. Khi sản phẩm đã được sản xuất xong, chúng được lưu trữ trong nhà xưởng cho đến khi được giao cho khách hàng hoặc phân phối đến các điểm bán lẻ
– Sửa chữa và bảo dưỡng các thiết bị công nghiệp và máy móc. Những hoạt động này có thể được thực hiệ bởi các chuyên gia sửa chữa hoặc bảo trì, hoặc do chính nhân viên của nhà xưởng thực hiện
– Nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới hoặc cải tiến các sản phẩm hiện có. Các hoạt động này có thể bao gồm thử nghiệm sản phẩm, chế tạo mẫu và thử nghiệm hiệu suất
Đất nông nghiệp xây nhà xưởng có được không?
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”
Như vậy đất nông nghiệp chỉ được dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Việc xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp là trái pháp luật.
Khi xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất phi nông nghiệp bắt bược phải tháo dỡ.
Mức phạt xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp
Tùy vào loại đất nông nghiệp cụ thể là đất gì để xác định mức phạt tương ứng căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Ví dụ, trường hợp xây nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm, căn cứ Khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP hình thức và mức xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
– Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
Đối với việc chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị, hình thức và mức xử phạt sẽ là gấp đôi so với mức phạt quy định nêu trên.
Muốn xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng, vì nhà xưởng sản xuất không phải là đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014.
Dựa vào quy hoạch khu dân cư và các tiêu chuẩn khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy phép xây dựng. Khi đó bạn sẽ được phép xây dựng nhà xưởng với thiết kế, sơ đồ được cấp phép, phù hợp với quy hoạch khu dân cư, bảo đảm an toàn hành lang bảo vệ kênh.
Đất nông nghiệp xây nhà xưởng có được không?
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng
Đối với hộ gia đình và cá nhân, chỉ được xây dựng nhà xưởng nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thông qua các bước sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận
– Bước 2: Nộp hồ sơ bằng cách đưa tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa
– Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trai phiếu tiếp nhận cho người nộp. Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định
– Bước 4: Giải quyết yêu cầu bao gồm thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa và các công việc khác theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế
– Bước 5: Trả kết quả , thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày làm việc
Lệ phí chuyển mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng
Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Khoản c Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất thì: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Lệ phí trước bạ: Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ (do UBND Tỉnh, TP trực thuộc TW ban hành) và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (đối với đất là 0,5%)
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Mẫu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 2023
- Mẫu đơn xin xây tường rào trên đất nông nghiệp – Tải xuống ngay
- Năm 2023, cán bộ, công chức có được cấp đất nông nghiệp không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất nông nghiệp xây nhà xưởng có được không?“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Mẫu giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam, vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả đất nông nghiệp) đều phải là văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Như vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng này bằng văn bản, có chữ kí của hai bên và thực hiện việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;…
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; …
Căn cứ Điều 128 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Như vậy, công ty A nhận chuyển nhượng đất từ công ty B thì chỉ được sử dụng đất theo thời hạn sử dụng còn lại. Hết thời hạn này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì có thể làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất và thời hạn gia hạn không quá 50 năm.
