Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được xét duyệt cho mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp và quy trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự quy định pháp luật. Nhiều độc giả băn khoăn không biết liệu theo quy định hiện hành, Đất ruộng có bán được không? Quy trình mua bán đất ruộng được thực hiện như thế nào? Đất ruộng có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất ruộng là loại đất gì?
Ngay từ tên gọi, chúng ta đã biết được rằng đất ruộng (đất nông nghiệp) là loại đất mà người dân được Nhà nước giao cho với mục đích thực hiện trồng trọt, sản xuất, canh tác hàng năm. Với một quốc gia mà ngành nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng khá cao trong nền kinh tế thì đất ruộng là tư liệu quý giá của quá trình sản xuất.
Đất ruộng là đất nông nghiệp trồng cây hằng năm hay còn được gọi là đất dùng để canh tác hay trồng trọt. Đây là loại đất được sử dụng với mục đích trồng trọt, sản xuất, chăn nuôi. Loại đất này được Nhà nước giao cho người dân để họ sử dụng chúng tạo sản phẩm nông nghiệp.
Đất ruộng có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận như sau:
“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, trường hợp của anh/chị sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định pháp luật.
Đất ruộng có bán được không?
Với băn khoăn đất ruộng có bán được không, thì cũng cần căn cứ vào quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, đất ruộng có thể mua bán khi đáp ứng đủ theo các yêu cầu như:
- Người bán đã được Nhà nước cấp sổ đỏ công nhận quyền sở hữu.
- Mảnh đất đó không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hoặc liên quan tới thi hành án.
- Hạn sử dụng của đất vẫn còn.
Đặc biệt, trường hợp người mua không sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu đất thuộc vùng rừng phòng hộ, đặc dụng hoặc khu sinh thái,… người mua cần đảm bảo yêu cầu sẽ sống tại khu vực đó.
Để việc mua bán đất được thực hiện đúng theo quy định, đảm bảo quyền lợi cho cả người bán lẫn người mua thì giao dịch cần được thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng đất ruộng?
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Quy trình mua bán đất ruộng như thế nào?
Căn cứ quy định của pháp luật đất đai, thủ tục mua đất ruộng được tiến hành theo các bước sau đây:
Bước 1: Ký kết hợp đồng
Các bên trong giao dịch mua bán/chuyển nhượng đất ruộng thực hiện ký kết hợp đồng có công chứng/chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Tổ chức có chức năng công chứng hợp đồng là văn phòng công chứng/phòng công chứng, cơ quan có chức năng chứng thực hợp đồng mua bán đất ruộng/chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Khi giao kết hợp đồng, các bên nên thỏa thuận trước với nhau các điều khoản có trong hợp đồng như giá, đối tượng mua bán, phương thức thanh toán, quyền nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm thực hiện sang tên, trách nhiệm chịu các khoản thuế phí,…
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên và xử lý hồ sơ
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tiếp nhận hồ sơ sang tên là tiến hành xử lý, thẩm định hồ sơ theo quy định pháp luật.
Nếu đủ điều kiện để thực hiện sang tên thì văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế có thẩm quyền, thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng nộp thuế phí theo quy định và ký, đóng dấu xác nhận sự biến động.
Trong quy trình sang tên đất ruộng là đất trồng lúa là bên mua phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).
Bước 3: Nhận kết quả sang tên đất ruộng
Người nộp hồ sơ nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận sang tên sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, điểm mới trong thủ tục mua bán đất ruộng là việc mua bán đất trồng lúa. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thực hiện xử lý hồ sơ sang tên có trách nhiệm gửi yêu cầu tới Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền để xác nhận hộ gia đình, cá nhân là bên mua có phải là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không. Thủ tục xin xác nhận này sẽ do bên mua tự thực hiện trước khi tiến hành nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất.
Đất ruộng có sổ đỏ có được xây nhà không?
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo đó, một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện là sử dụng đất đúng mục đích.
Ví dụ: Đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm có mục đích để trồng cây lâu năm,…
Như vậy, dù cho đất ruộng có sổ đỏ thì người dân cũng không được xây nhà ở trên đất ruộng vì như vậy là trái mục đích sử dụng đất, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất ruộng có bán được không?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, ử dụng đất không đúng mục đích (xây nhà trên đất nông nghiệp) và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm sẽ bị thu hồi đất theo điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
Khi đó, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất. Đối với tài sản là nhà gắn liền trên đất, do nhà được xây trái phép nên theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai, người sử dụng đất cũng sẽ không được bồi thường.
Xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định của pháp luật. Khi đó, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Tùy vào loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm…), diện tích vi phạm, khu vực có đất (thành thị hay nông thôn) và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hay cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ hai triệu đồng đến một tỷ đồng.
Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
