Chào Luật sư. Vào năm 2018, tôi có mua một mảnh đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để làm kho chứa hàng hoá cho doanh nghiệp của tôi. Diện tích đất này tôi đã làm xong các thủ tục cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đây mảnh đất này là đất ở nhưng doanh nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp. Nay tôi muốn phá bỏ kho chứa hàng cũ này để xây dựng nhà ở, vậy thắc mắc không biết rằng đất sản xuất, kinh doanh có được xây nhà không? Tôi muốn xin giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị cần đáp ứng điều kiện gì và sẽ được cơ quan nào cấp giấy phép? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Năm 2023 đất sản xuất, kinh doanh có được xây nhà không?
Căn cứ tại Mục 2.1 Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có quy định như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.”
Căn cứ tại điểm 2.2.5, Mục 2.2 Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất có quy định như sau:
“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế); đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.”
Như vậy, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất xây dựng nhà ở. Do đó, khi bạn mua đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với mục đích xây dựng nhà để ở là không đúng mục đích pháp luật quy định. Chính vì vậy, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện như thế nào?
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Theo đó, người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ thực hiện thủ tục này được hướng dẫn bởi Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để xin giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị cần những điều kiện nào và do cơ quan nào cấp?
Căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 nếu nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Như vậy, đối với nhà ở riêng lẻ thì sẽ do Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy phép xây dựng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Thủ tục sang tên xe máy khi chủ xe đã chết năm 2022
- Đòi nợ thuê được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Năm 2023 đất sản xuất, kinh doanh có được xây nhà không?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới việc mức giá thu hồi đất hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh (mua bán đất sản xuất kinh doanh) là trường hợp đặc biệt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, đất sản xuất kinh doanh trả tiền thuê hàng năm sẽ không được phép chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Điều kiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh giống với các loại đất khác như chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp…
Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời gian sử dụng đất.
Hoạt động xây/kinh doanh khách sạn được xác định là một hoạt động kinh doanh thương mại. Do đó khách sạn phải được xây dựng trên đất kinh doanh thương mại dịch vụ theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Nếu không, bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP
