Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà cấp 4 không?

Xin chào Luật sư X. Tôi hiện nay đang sinh sống và làm việc tại đồng bằng sông Cửu Long, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn giúp. Cụ thể là gia đình tôi có một thửa đất trồng cây lâu năm, nay tôi muốn xây nhà cấp 4 trên đất này để thuận tiện trong quá trình canh tác. Tôi thắc mắc rằng đất trồng cây lâu năm có được xây nhà cấp 4 không? Tôi sẽ cần thực hiện những thủ tục gì để có thể xây nhà cấp 4 trên đất trồng cây lâu năm này? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Đất trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng là bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất tại Điều 126 như sau:

– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

– Thời hạn Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Tương tự như hộ kinh doanh, cá nhân thuê đất theo quy định Nhà nước, tổ chức muốn thuê đất nông nghiệp cho mục đích trồng cây lâu năm để khai thác lấy gỗ, khai thác cây lâu năm về mục đích thương mại thì cần đặt vấn đề để Nhà nước xem xét cho thuê đất, tuy nhiên không được quá thời hạn cho phép.

Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà cấp 4 không?

Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định một số thông tin về xây dựng nhà ở và loại đất như sau:

– Theo Điều 10 quy định về loại đất:

•  Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp;
•  Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sử dụng để xây dựng trụ sở,… thì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;

– Quy định về Nguyên tắc sử dụng đất tại Điều 6:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấy và đúng mục đích sử dụng đất;
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;
• Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và những văn bản pháp luật liên quan.

– Ngoài ra, Điều 12 Luật này cũng nêu rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đất đai, cụ thể đối với trường hợp này quy định: Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, nghĩa là việc không thể xây dựng nhà ở hoặc thực hiện công trình trên đất trong trường hợp đất này thuộc quỹ đất nông nghiệp mà nhà nước quy định.

Như vậy, với trường hợp đất quy định mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở hoặc thực hiện xây dựng công trình trên phần đất này mà chưa được pháp luật cho phép.

Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị cưỡng chế không?

Đồng nghĩa với những phân tích, quy định pháp luật nêu trên, khi chủ thể có đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm nhưng cố tình xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình kiên cố trên đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ thể xây dựng trái phép khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai  về Sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Về mức xử phạt vi phạm hành chính với hành vi quy định tại Khoản 2- Điều 11:

– Diện tích đất dưới 0,02 ha, phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha, phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha, phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha, phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,5 ha đến dưới 01 ha, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 01 ha đến 03 ha, phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 03 ha trở lên, phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Như vậy, tùy thuộc vào diện tích đất cũng như diện tích của công trình mà chủ thể thực hiện xây dựng sai phạm trên đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản xử phạt hành chính phù hợp, mức phạt thấp nhất là từ 03 triệu đồng và cao nhất là lên tới 200 triệu đồng. Ngoài ra, chủ thể còn phải khắc phục lại tình trạng của đất theo Khoản 4 điều này như sau:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định pháp luật;

– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với chủ thể muốn xây dựng nhà ở như thế nào?

Khi cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức thuê đất muốn thực hiện hoạt động khác trên phần đất thuộc sở hữu hiện tại của mình được pháp luật công nhận thì cần tiến hành thủ tục Chuyển đổi mục đích sử dụng của đất. Trường hợp chủ thể có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất trồng cây lâu năm thì cần phải tiến hành thủ tục xin Chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành nền đất phi nông nghiệp và cơ quan chức năng có văn bản đồng ý về hoạt động này thì chủ thể mới được phép thực hiện hoạt động xây dựng.

Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được cơ quan có thẩm quyền cấp phép bao gồm :

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phài là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ,…

Từ những trường hợp tại Điều 57 nêu trên, khi chủ thể muốn thay đổi mục đích sử dụng đất của phần đất đang thuộc sở hữu của mình thì cần có sự cấp phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền, cần xác định được hình thức xây dựng của mình muốn xây lên tại phần đất này thành nhà ở hay xây lên với mục đích làm công trình, làm nhà kho hay công trình phụ. Cụ thể trong hoàn cảnh bạn muốn xây dựng nhà hoặc công trình trên đất trong trường hợp loại đất là đất trồng cây lâu năm thì cần chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra bạn cần lưu ý một điều, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhưng đây chưa phải là điều kiện đủ để bạn có thể xây dựng nhà và ở trên phần đất này mà cần đăng ký phần đất phi nông nghiệp này dưới hình thức là loại đất ở- đất ở tại nông thông, đất ở tại đô thị. Trường hợp bạn muốn xây dựng lên với mục đích sử dụng nào thì cần đăng ký đất phi nông nghiệp dưới hình thức loại đất đó.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Diện tích tối thiểu tách thửa đất vườn là bao nhiêu?
• Xây nhà trên đất vườn có được bồi thường không?
• Đất vườn có được xây nhà tạm không?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà cấp 4 không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như tư vấn về Mức bồi thường thu hồi đất hiện nay, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: