Hai hình thức giao đất và cho thuế đất là hình thức nhà nước trao quyền sử dụng đất cho những chủ thể có thẩm quyền thực hiện, việc này sẽ thực hiện dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành Luật đất đai năm 2013. Hai hình thức này có những điểm tương đồng nhưng đồng thời cũng có những nét đặc trưng riêng biệt. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về điểm giống nhau giữa giao đất và cho thuê đất và phân biệt hai hình thức này tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng những thông tin chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Điểm giống nhau giữa giao đất và cho thuê đất là gì?
– Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;
– Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;
– Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Kết thúc việc giao đất, thuê đất thì người nhận quyền sử dụng đất đều trở thành người sử dụng đất;
– Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
– Khi hết thời hạn giao hoặc thuê, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều được xem xét giao hoặc thuê tiếp nhưng không quá thời hạn đối với từng mục đích sử dụng đã được quy định.
Phân biệt giao đất và cho thuê đất
| TIÊU CHÍ | GIAO ĐẤT | CHO THUÊ ĐẤT |
| Định nghĩa | Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013). | Nhà nước cho thuê quyền sử dụng là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013). |
| Hình thức sử dụng đất | Có hai hình thức: +Giao đất không thu tiền sử dụng đất và; +Giao đất có thu tiền sử dụng đất.Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013. | Có hai hình thức: +Thuê đất trả tiền hằng năm và; +Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung. Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm. |
| Quyền của người sử dụng đất | Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013). | Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền. + Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất. + Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. |
| Thời hạn sử dụng đất | – Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là: + Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. + Sử dụng đất có thời hạn. – Trường hợp Nhà nước giao đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài. | – Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm. – Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm. |
| Hạn mức sử dụng đất | Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở: + Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở. + Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013. | Không có quy định về hạn mức cho thuê đất. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: + Nhu cầu sử dụng đất và; + Quỹ đất đáp ứng.Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. |
Phân tích ưu nhược điểm của hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất
Giao đất có thu tiền
Về Ưu điểm:
– Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất
– Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài
– Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất
– Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
Về nhược điểm:
– Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp cận với phương thức này
– Phải trả một gánh nặng tài chính lớn.
Thuê đất trả tiền hằng năm
Ưu điểm:
– Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác
– Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
– Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như thuê đất trả tiền một lần
Nhược điểm:
– Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó
– Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…
Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Ưu điểm:
– Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài
– Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng
– Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)
Nhược điểm:
– Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai
– Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Điểm giống nhau giữa giao đất và cho thuê đất là gì?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp:
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
– Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định thửa đất muốn được xin thuê liệu có phù hợp để cấp cho người muốn thuê hay không; hoặc thửa đất có đang trong giai đoạn hoặc được dự định quy hoạch hay không. Nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất; thì việc cho thuê đất là hợp lý, còn không thì không thể tiến hành cho thuê đất.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ nhất, nhu cầu sử dụng đất phải hợp pháp.
Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba, người thuê đất phải đảm bảo có đủ khả năng để sử dụng đất; đúng mục đích đã xin cấp phép.
