Tách sổ đỏ là thủ tục cần thiết khi người dân muốn bán hay chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được tách sổ đỏ, để được tách sổ đỏ thì cần phải đáp ứng các điều kiện để được phép tách sổ, đảm bảo về diện tích tối thiểu được phép tách sổ đỏ khi bán đất tại mỗi địa phương. Vậy theo quy định, Điều kiện tách sổ đỏ được quy định như thế nào? Diện tích tối thiểu để được tách sổ đỏ khi bán đất là bao nhiêu? Làm thế nào để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách sổ đỏ? Sau đây, Luật sư X sẽ làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm tách sổ đỏ?
Tách thửa đất hay còn gọi là tách sổ đỏ là một trong những nhu cầu rất phổ biến của người sử dụng đất hiện nay. Điều kiện và thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. Cụ thể như sau:
Điều kiện tách sổ đỏ được quy định như thế nào?
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã chỉ rõ các bên đồng sở hữu đất sổ chung có được quyền tách riêng nếu đáp ứng được các điều kiện mà Luật định như:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì điều kiện tách thửa đất được quy định như sau:
“Bổ sung Điều 75a như sau: Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.
Diện tích tối thiểu để được tách sổ đỏ khi bán đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh. Ví dụ một số tỉnh thành quy định như sau:
Diện tích tối thiểu để được tách sổ đỏ khi bán đất tại Hà Nội
Căn cứ: Quyết định 20/2017/QĐ-UBND
Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội như sau:
| Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
| Các phường | 30 m2 | 90 m2 |
| Các xã giáp ranh các quận và thị trấn | 60 m2 | 120 m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
| Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
| Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |
– Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
+ Chiều rộng và chiều sâu từ 03 m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).
+ Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở theo quy định tại bảng trên với các xã còn lại.
Diện tích tối thiểu để được tách sổ đỏ khi bán đất tại Bắc Giang
Căn cứ: Quyết định 745/2014/QĐ-UBND ngày 02/11/2014
Với đất ở:
Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể:
| Khu vực | Diện tích – Kích thước |
| – Đô thị- Đất ở nằm ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị thực hiện theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt. | – Diện tích tối thiểu là 24 m2;- Kích thước mặt tiền tối thiểu phải từ 03m trở lên, chiều sâu tối thiểu phải từ 5,5 m trở lên;- Trường hợp phải có lối vào cho thửa đất phía sau thì chiều rộng lối vào tối thiểu là 1,5 m. |
| – Đối với đất ở nông thôn và các trường hợp không thuộc khu vực trên. | – Nơi có quy hoạch chi tiết: Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thực hiện theo quy hoạch;- Nơi chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì:+ Diện tích tối thiểu từ 48 m2 trở lên;+ Kích thước mặt tiền tối thiểu phải từ 04 m trở lên, chiều sâu tối thiểu phải từ 08 m trở lên;- Trường hợp phải có lối vào cho thửa đất phía sau thì chiều rộng lối vào tối thiểu là 1,5 m. |
Diện tích tối thiểu tại Đà Nẵng
Căn cứ: Khoản 1 Điều 1 Quyết định 29/2018/QĐ-UBND
Diện tích của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:
– Diện tích đất ở tối thiểu 50 m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 03 m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.
– Diện tích đất ở tối thiểu 60 m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 03 m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
+ Các phường thuộc quận Sơn Trà.
+ Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn.
+ Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ.
+ Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.
Diện tích tối thiểu để được tách sổ đỏ khi bán đất tại TP Hồ Chí Minh
Căn cứ: Quyết định 60/2017/QĐ-UBND
Tách thửa đối với đất ở:
| Khu vực | Diện tích |
| Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. | Tối thiểu 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 m. |
| Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện. | Tối thiểu 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 m. |
| Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). | Tối thiểu 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 m. |
Trường hợp nào không được tách sổ đỏ?
Đất không đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa
Theo quy định pháp luật hiện hành, đất được tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu. Ví dụ, Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ở của khu vực các phường là 30 m2 – 90m2, các xã giáp ranh quận, thị trấn là 60 m2 – 120 m2…
Nếu thửa đất đó không đảm bảo diện tích tối thiểu với quy định, thì không thể tách thửa.
Đất tại tỉnh, thành tạm dừng thủ tục tách thửa
Người dân muốn biết thông tin tạm dừng tách thửa loại đất nào phải xem chi tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành đó.
Tuy nhiên, việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất và không cấm tách thửa trong thời gian dài.
Đất không có sổ đỏ, sổ hồng
Đất không có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
Đất đang có tranh chấp, hết thời hạn sử dụng
Một số tỉnh thành hiện nay quy định rõ, đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Một số tỉnh thì không quy định vấn đề này.
Tuy nhiên, việc tách thửa đất thường đi liền với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Vì thế, nếu đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
Nếu đất hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…. Đồng nghĩa, khi tách thửa cũng cần phải còn thời hạn sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đang bị kê biên
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được tách thửa, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…
Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định, nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vì thế, tách thửa đất cũng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Đất đã có thông báo thu hồi
Nếu đất đã có quyết định thu hồi đất, người dân không thể tách thửa đất.
Làm thế nào để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách sổ đỏ?
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này cho bạn theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì bạn có thể thực hiện một trong những hình thức như sau:
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bạn có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Nghĩa là trường hợp này bạn cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định trên, bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Luật sư X về Quy định “Điều kiện tách sổ đỏ được quy định như thế nào?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác liên quan như là tư vấn pháp lý về dịch vụ làm thủ tục kết hôn với người Nhật Bản, có thể tham khảo và liên hệ tới Luật sư X để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Mời quý khách liên hệ đến hotline của Luật sư X: 0833.102.102 hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của pháp luật thì điều này là được phép. Chỉ có điều người con sẽ không được phép giao dịch dân sự với những giấy tờ liên quan đó lúc bấy giờ.
Pháp luật vẫn cho phép người sử dụng đất được cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định khi thửa đất này thỏa mãn các điều kiện cụ thể. Theo đó, thửa đất không có giấy tờ về đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại tỉnh nơi có đất vẫn có thể được xem xét, cấp Giấy chứng nhận nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện như chúng tôi đã phân tích ở trên. Và thông tin mà bạn nghe được từ những người hàng xóm của mình là không chính xác.
Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, đối với diện tích tăng thêm khi đo đạc lại nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn có thể được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định khi:
– Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất;
– Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;
– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
