Hiện nay diện tích đất nông nghiệp của nước ta chiếm phần lớn tổng số diện tích các loại đất của nước ta hiện nay vậy nên vai trò của loại đất này là rất quan trọng trong sự ổn định đời sống hàng ngày của nhân dân cũng như phát triển kinh tế đất nước khi mà đặc điểm của nước ta là một đất nước nông nghiệp. vậy thì hiện nay việc mua bán đất nông nghiệp được quy định cụ thể như thế nào?, và “Đối tượng không được mua đất nông nghiệp” gồm những ai?. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của LSX nhé.
Những ai được mua đất nông nghiệp?
Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được mua đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Một là, thỏa mãn các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, để được thực hiện giao dịch mua đất nông nghiệp thì thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành án/áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.
Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Hai là, bên nhận chuyển nhượng không là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài.
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không được pháp luật cho phép.
Bốn là, nếu không là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo đó, trường hợp bạn muốn mua phần diện tích đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì bạn phải là cá nhân hoặc hộ gia đình của bạn phải là người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Những người được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện chúng tôi nêu trên. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Đối tượng không được mua đất nông nghiệp
Pháp luật cho phép các chủ thể được tự do chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo ý chí của mình. Tuy nhiên, đối với một số loại đất có điều kiện, chủ thể muốn nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, điển hình như đất trồng lúa.
Theo quy định tại khoản 03 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa như sau:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Theo đó, cá nhân, hộ gia đình nào không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Ngoài ra, tại điểm b, khoản 2 và điểm b, khoản 3 Điều 03 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, quy định về căn cứ để xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cụ thể như sau:
“Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
…
Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) …
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) …
b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;”
Có thể thấy, cán bộ, công chức là những đối tượng được hưởng lương thường xuyên, do đó, thuộc vào đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, đối với các loại đất nông nghiệp khác như: đất trông cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,… thì cán bộ, công chức vẫn được quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, nếu gia đình cán bộ, công chức đó có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội, thì vẫn được sử dụng đất trồng lúa theo hộ gia đình.
Như vậy, đối tượng nào không thỏa mãn các điều kiện để được phép mua đất nông nghiệp thì sẽ không được phép mua đất nông nghiệp.
Thủ tục mua đất nông nghiệp
Bước 1: Lập và Công chứng hoặc chứng thực
Hai bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng đến văn phòng công chứng nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:
Hồ sơ khai thuế
…
3. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:
a) Người nộp thuế chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế.
b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.
c) Doanh nghiệp chế xuất chỉ có hoạt động xuất khẩu thì không phải nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng.
d) Người nộp thuế tạm ngừng hoạt động, kinh doanh theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.
đ) Người nộp thuế nộp hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế, trừ trường hợp chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng, tổ chức lại doanh nghiệp theo quy định của khoản 4 Điều 44 Luật Quản lý thuế.
– Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân được quy định rằng
+ Nếu đó là hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.
+ Nếu đó là hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
– Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất.
Trong trường hợp chuyển nhượng một phần thì yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với diện tích đất cần thực hiện quyền chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- CMTND, SHK, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao)
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các công việc:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật trong nhiều lĩnh vực, Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đối tượng không được mua đất nông nghiệp” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là giá đất bồi thường khi thu hồi đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Có giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả đất nông nghiệp) đều phải là văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Như vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng này bằng văn bản, có chữ kí của hai bên và thực hiện việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã.
