Giải quyết tranh chấp đất đai là được xếp vào loại hình tranh chấp phổ biến và chiếm tỉ lệ lớn trong tổng số những vụ tranh chấp xảy ra tại Việt Nam. Vì quyền sử dụng đất đai là một quyền được người dân rất quan trọng, đã có không ít những vụ tranh chấp đất đai một cách bất chấp mà gây ra những tranh chấp khác kéo theo nên có thể thấy người dân Việt Nam rất coi trọng đất do mình có quyền sử dụng. Việc tranh chấp đất đai cũng có những quy định về thủ tục, trình tự giải quyết riêng. Vậy nên, trong bài viết sau đây sẽ giải đáp thắc mắc có liên quan đó là: ” Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai”
LSX hi vọng sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Tranh chấp ranh giới đất đai là gì?
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ
Ranh giới sử dụng đất đai Được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc xác định ranh giới đất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 175 Bộ luât dân sự 2015
- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
- Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác..
Mặc khác tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất thông qua cơ quan có thẩm quyền được hướng dẫn, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt,…và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ.
- Thứ hai, ranh, giới thửa đất được xác định căn cứ theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp, các quyết định hành chính có liên quan.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc báo cho Ủy ban cấp xã. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp.
Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
- Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
- Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
- Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai như thế nào?
Hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tự nguyện
Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại cơ sở.
Theo đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai các bên có thể tự hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở. Nếu các bên hòa giải được thì sẽ kết thúc việc tranh chấp.
Hòa giải bắt buộc
Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”
Khi hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp thì kết quả được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp
Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Như vậy, tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Thủ tục hoà giải tại UBND xã là thủ tục bắt buộc vì nếu không hòa giải tại UBND cấp xã sẽ bị trả lại đơn khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ từ chối giải quyết.
Lưu ý: Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã.
Khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo trình tự như sau:
Trường hợp 1: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp nếu đương sự có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp 2: Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết như sau:
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) giải quyết.
Nếu đồng ý thì kết thúc tranh chấp, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện hành chính).
- Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?
Theo quy định tại Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013:
- Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải tại cơ sở.
- Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.
- Ba là Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Tranh chấp ranh giới đất đai giải quyết như thế nào?
- Phí đo đạc xác định ranh giới đất là bao nhiêu?
- Án phí tranh chấp ranh giới đất đai là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Hồ sơ bảo trì công trình xây dựng. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
– Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất”
Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:
– Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:
Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
– Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm.
