Đất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay khi đất là có yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế. Cùng với đó, các giao dịch về đất đai cũng ngày một tăng lên và các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng được trú trọng hơn, đặc biệt là trong việc xác lập các hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó phải kể đến là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là văn bản thỏa thuận nhằm xác lập các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chắc chủ thể tham gia giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bắt buộc phải được công chứng tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền mà pháp luật quy định. Vậy hiện nay pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị là bao lâu theo quy định hiện nay?
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
Nội dung tư vấn
Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Theo đó, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dựa trên nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất mà pháp luật đã quy định, cụ thể hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
- Đối tượng của hợp đồng;
- Diện tích đất chuyển nhượng
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
Ngoài ra, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng mà không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.
Về hình thức của hợp đồng
– Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thời điểm được thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất cho người khác
Căn cứ tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013, quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
– Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu lực khi nào?
Theo quy định tại Điều 401 BLDS năm 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
- Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 503 BLDS năm 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng phát sinh có thể dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ được tính kể từ ngày các bên ký tên vào hợp đồng và đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị bao lâu?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị sử dụng đối với các nội dung thỏa thuận hợp pháp được các bên xác lập trong hợp đồng. Bao gồm các quyền và nghĩa vụ bắt buộc các bên đã ký trong hợp đồng phải tuân theo. Đồng thời, nếu có nghĩa vụ hay tranh chấp phát sinh thì hợp đồng này có giá trị là một tài liệu, chứng cứ giải quyết các vấn đề liên quan được quy định trong luật.
Theo quy định tại Điều 422 BLDS năm 2015, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Hợp đồng đã được hoàn thành;
– Theo thỏa thuận của các bên;
– Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
– Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
– Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
– Hợp đồng chấm dứt theo một trong các trường hợp:
+ Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
+ Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
+ Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
- Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
- Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
+ Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, theo quy định nêu trên thì giá trị của hợp đồng và thời hạn của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các bên tham gia giao kết.
Liên hệ
Vấn đề “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị bao lâu” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ xin Giấy phép sàn thương mại điện tử nhanh, giá rẻ
- Mẫu hợp đồng môi giới mua bán nhà đất
- Chung cư trả góp cho người thu nhập thấp
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013:
– Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Theo Điều 421 BLDS năm 2015 thì các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Theo quy định của BLDS năm 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
+ Trường hợp khác do luật quy định.
– Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
– Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
