Hợp đồng giả cách là gì theo quy định pháp luật 2023?

Hợp đồng giả cách có thể hiểu cơ bản là hợp đồng dân sự vô hiệu do có sự gian dối trong thời gian giao dịch, để bên có hành vi gian dối chuộc lợi hoặc chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm hợp đồng. Như vậy, việc kí hợp đồng giả cách sẽ gây thiệt hại lớn cho một bên giao dịch, hành vi gian dối cũng gây lên sự không uy tín cho hợp đồng và có thế gây vô hiệu hợp đồng. Vậy hợp đồng giả cách là gì? Trong bài viết này, LSX xin được giới thiệu những thông tin liên quan đến vấn đề này.

Hi vọng sẽ là nguồn thông tin hữu ích cho các bạn.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

Hợp đồng giả cách là gì?

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 là khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự đó vô hiệu do giả tạo.

Vậy hợp đồng giả cách là gì?

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm cụ thể về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên ta có thể căn cứ vào khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và từ thực tế thì hợp đồng giả cách được hiểu là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm mục đích che giấu đi một hợp đồng khác và thông qua hợp đồng đó để chuộc lợi, chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng.

Nhận diễn những dấu hiệu cơ bản của hợp đồng giả cách

Hiện nay có rất nhiều trường hợp “sập bẫy” hợp đồng giả cách như:

– Đi vay nóng với lãi suất cao ngoài xã hội nhưng trên hợp đồng không thể hiện mức lãi suất.

Ví dụ: Ông C cho ông D vay một số tiền là 500 triệu đồng. Ông C và ông D có ký với nhau một hợp đồng vay tài sản trị giá là 500 triệu đồng, trong hợp đồng ghi mức lãi suất do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Hợp đồng này được công chứng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên trên thực tế ông C cho ông D vay tiền với mức lãi suất rất cao 150%/năm (cho vay nặng lãi). Tại trường hợp này thì hợp đồng vay tài sản ban đầu là hợp đồng giả cách nhằm che giấu một hợp đồng khác.

– Một trường hợp cũng hay gặp hiện nay đó là trường hợp giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế khi giao dịch mua bán. Mục đích của việc làm này là nhằm trốn thuế.

Ví dụ: Ông E mua một mảnh đất của ông K với giá là 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mức giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 500 triệu đồng. Mục đích của việc làm này là để giảm tiền thuế phải đóng.

– Hay trường hợp cầm cố tài sản để đầu tư kinh doanh. Tại trường hợp này, các đối tượng thường đưa ra các dự án ma hấp dẫn nhằm mục đích lôi kéo các nhà đầu tư. Thay vì kí hợp đồng đầu tư thì chúng lại khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư bằng hình việc cầm cố tài sản qua các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

– Trường hợp thường hay gặp nhất đó là khi giao dịch dân sự vay tài sản nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế chứ không phải kí hợp đồng vay tài sản như thực tế. Để nhận diện được hợp đồng giả cách khi vay tài sản ta cần nhận diện rõ những dấu hiệu sau:

• Trên phương diện giả tạo: Hợp đồng giả cách để vay tài sản là hợp đồng thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền bất động sản hoặc động sản để che dấu giao dịch vay tài sản. Theo như người cho vay thì làm như vậy để đảm bảo là bên vay sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nhưng trên thực tế bên cho vay làm vậy nhằm mục đích chính là chiếm đoạt tài sản khi bên vay không thanh toán được khoản vay hoặc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng. Nghĩa vụ theo hợp đồng ở đây thông thường sẽ có điều kiện là người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ, nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ này thì mặc định tài sản này sẽ được chuyển tên cho bên cho vay.
• Trên phương diện mục đích: Mục đích chính là để cho bên vay thanh toán số tiền gốc và tiền lãi đã vay đúng hạn hoặc chiếm đoạt tài sản.

Ví dụ: Ông A cho ông B vay số tiền là 500 triệu. Ông B có một mảnh đất có giá trị thực tế là 1 tỷ. Thay vì kí hợp đồng vay tài sản thì ông A lại yêu cầu ông B kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông B cho ông A với số tiền chuyển nhượng thấp hơn so với giá trị thực tế và bằng với khoản vay giữa ông A và ông B là 500 triệu. Ông A nói với ông B mục đích làm như vậy là để bảo đảm rằng ông B sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn. Sau khi trả nợ đúng hạn và thanh toán hết số tiền gốc và lãi thì ông A sẽ trả lại đất cho ông B. Do không đọc kỹ và không am hiểu pháp luật nên ông B đã ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất của mình cho ông A. Khi đã đến hạn trả nợ cho ông A nhưng do làm ăn thua lỗ nên ông B không có khả năng thanh toán số tiền nợ. Lúc này mảnh đất của ông B trị giá 1 tỷ sẽ thuộc về ông A.

Từ những trường hợp trên ta có thể rút ra được ra những dấu hiệu cơ bản của hợp đồng giả cách như sau:

• Hai bên sẽ ký hợp đồng có công chứng, chứng thực để tạo niềm tin và che giấu đi một giao dịch khác
• Hai bên giao dịch mua bán sẽ không quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản từ người bán qua người mua mà thời điểm giao dịch sẽ được bảo đảm đến hết thời hạn cho vay. Nếu người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì trệ trong việc trả lãi suất thì người cho vay sẽ chiếm đoạt tài sản của người vay

Rủi ro đối với các bên khi tham gia hợp đồng giả cách

Thông thường một hợp đồng giả cách phát sinh từ nhu cầu vay tiền. Có rất nhiều trường hợp vì cần tiền gấp mà người ta chấp nhận phát sinh một hợp đồng giả cách với bên cho vay. Hợp đồng giả cách này thường là hợp đồng mua bán các tài sản lớn như: bất động sản. Một trong những vấn đề khiến cho việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng giả cách trở nên phức tạp là do tất cả các hợp đồng đều phải qua công chứng hợp pháp. Điều này làm cho việc xử lý các vụ việc trở nên khó khăn hơn, bởi vì người vay vay tiền thông qua hợp đồng giả cách đã được ký kết. Quá trình kiện tụng kéo dài gây tốn kém cũng như mệt mỏi, số tiền vay ngày càng lớn đó có lãi. Khi đòi lại được quyền lợi, người vay cũng phải bán tài sản để trả nợ. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có thể đòi lại được quyền lợi. Trong một số trường hợp, người cho vay có thể lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay để lừa đảo. Những đối tượng cho vay này thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ kí và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Không những thế, hợp đồng giả cách còn có thể xuất hiện bởi hai bên mua bán tài sản. Điều này có nghĩa là hai bên thoả thuận phát sinh một hợp đồng giả cách là: tặng cho tài sản, nhưng bản chất giao dịch giữa các bên là: mua bán tài sản. Các bên thường làm như vậy với mục đích trốn tránh nghĩa vụ với nhà nước. Tuy nhiên, hợp đồng giả cách này mang lại rất nhiều rủi ro cho người bán. Lý do là bởi các bên hình thành một hợp đồng giả cách trên danh nghĩa là hợp đồng tặng cho, được công chứng, chứng thực hợp pháp. Trường hợp này rất dễ có thể khiến cho người bán mất nhà mà không được trả bất kì một khoản tiền nào.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả cách

Tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 có quy định, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Nếu hợp giao dịch dân sự bị che giấu cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 hoặc luật khác có liên quan (Điều 124 Bộ luật dân sự 2015) thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Bản chất của hợp đồng giả cách là giao dịch dân sự vô hiệu. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch đã được xác lập. Tức là giao dịch dân sự sự vô hiệu là giao dịch không có giá trị pháp lý ngay từ thời điểm kí kết, xác lập giao dịch

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Các bên sẽ phải hoàn trả lại những gì đã nhận trước và sau khi kí hợp đồng dân sự vô hiệu để khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ hoàn trả bằng tiền.

– Tuy nhiên không phải tất cả trường hợp nào hợp đồng vô hiệu nào cũng phải quay lại tại thời điểm ban đầu của giao dịch. Ta có thể chia giao dịch dân sự thành 2 loại căn cứ vào các trường hợp vô hiệu xảy ra là: Giao dịch dân sự tương đối và giao dịch dân sự tuyệt đối

• Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối: Phần nào trong giao dịch dân sự bị vô hiệu thì phần đó coi như không có hiệu lực pháp lý và các bên sẽ phải quay lại điểm xuất phát ban đầu, hai bên phải hoàn trả toàn bộ nghĩa vụ cho nhau. Phần còn lại, không vô hiệu thì vẫn giữ nguyên hiệu lực và các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận đã được giao kết từ trước. Tòa án sẽ quyết định phần nào trong hợp đồng vô hiệu và không phần vẫn có hiệu lực
• Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối: Giao dịch này không phát sinh hiệu lực pháp lý, quyền, nghĩa vụ của các bên ngay cả khi đã kí hợp đồng. Với giao dịch này thì tất cả quyền và nghĩa vụ của các bên đã thực hiện liên quan đến giao dịch đều không có hiệu lực và phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận

– Bên ngay tình (bên thứ ba) trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường

– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật dân sự 2015 quy định, luật khác có liên quan đến quy định.

Các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách.

Trường hợp 1: Đi vay nóng, vay lãi suất cao ngoài xã hội.

Đây là một trường hợp rất phổ biến ngày nay, thông thường những nạn nhân rơi vào trường hợp này thường đang trong trạng thái cần tiền gấp để đầu tư kinh doanh, chữa bệnh ….

Việc cho vay sẽ được bên cho vay quy định lãi suất, thường là lãi nặng (>150% lãi suất cơ bản của ngân hàng tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015), nhằm cho người vay rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán cao. Chúng chờ tới hạn và thẳng tay xiết nợ.

Trường hợp 2: Bị lừa dối, lừa gạt cầm cố tài sản để vay tiền người quen.

Người quen ở đây có thể hiểu là bạn làm ăn, bạn mới quen, con gái nuôi, con trai nuôi,…thường những đối tượng này sẽ tạo lòng tin lâu dài và chờ thời cơ;

Các đối tượng lừa gạt thường nhắm vào sự nhẹ dạ cả tin của nạn nhân để dẫn dắt nạn nhân đến với các đối tượng cho vay nặng lãi.

Trường hợp 3: Cầm cố tài sản để đầu tư kinh doanh.

Các đối tượng lừa gạt thường đưa ra các dự án ma hấp dẫn để lối kéo các nhà đầu tư. Chúng sử dụng các hình thức đầu tư thông thường: như nhận tiền mặt; khuyến khích đầu tư bằng việc cầm cố tài sản qua các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng,…

*Điểm chung trong các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách là:

Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản có ra công chứng, chứng thực để làm tin. Thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế.

Nếu xét về thủ tục mua bán tài sản thông thường sẽ quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản từ người bán qua người mua,… Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng vẫn được sở hữu, bảo quản đến hết thời hạn vay. Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì truệ trong việc trả lãi suất người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay.

Vậy, để hạn chế “sập bẫy” hợp đồng giả cách bạn phải luôn tỉnh táo khi thành lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, vì đây được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Hợp đồng song vụ và những quy định liên quan năm 2023
• Năm 2023, hợp đồng bảo hiểm vô hiệu khi nào?
• Quy định về hợp đồng thuê đất của UBND xã

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hợp đồng giả cách là gì” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Tách thửa đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp