Bạn thắc mắc không biết Làm sao để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa? Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Khi mua bán đất đai nếu không tìm hiểu các quy định về điều kiện tách thửa thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Thấu hiểu được điều đó, bài viết sau đây của Luật sư X sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn “Làm sao để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa?” qua bài viết sau đây.
Căn cứ pháp lý
Tách thửa đất là gì?
Trước khi đến với khái niệm về tách thửa chúng ra cần phải hiểu thửa đất là gì? Thửa đất theo quy định của Luật Lao động được hiểu như sau: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”
Theo đó, tách thửa đất được hiểu chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật.
Điều kiện tách thửa khi mua bán đất
Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu;
- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.
- Không thuộc các trường không được phép tách thửa, cụ thể:
- Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Sổ đỏ theo quy định.
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
- Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất;
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Làm sao để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa?
Tôi mua một mảnh đất đã làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hẳn hoi tuy nhiên vì không đủ diện tích tách thửa nên chưa được cấp sổ, anh chị cho tôi hỏi có cách nào để đất của tôi được cấp sổ đỏ không?
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người bán (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này cho bạn theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì bạn có thể thực hiện một trong những hình thức như sau:
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bạn có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Nghĩa là trường hợp này bạn cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định trên, bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
Thủ tục tách thửa để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa?
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Chuẩn bị hồ sơ tách thửa
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa
- Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Sau khi được tách thửa thì được phép chuyển nhượng sau khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
Mời bạn xem thêm
- Tình trạng hôn nhân ở Việt Nam hiện nay – Luật sư X
- Hôn nhân tự nhiên và hôn nhân Công giáo giống và khác
- Thủ tục xác nhận tình trạng hôn nhân cho người đã chết
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Làm sao để được cấp sổ đỏ đối với việc mua đất không đủ điều kiện tách thửa?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân, Xác nhận tình trạng hôn nhân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…
Khoản 2, điều 143 “2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”
Khoản 4, điều 144 “4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”
Ngoài quy định của chung của Luật đất đai thì mỗi tỉnh, thành phố sẽ có văn bản riêng quy định cụ thể đối với địa phương về điều kiện được tách thửa.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
