Xin chào Luật sư. Tôi hiện đang tìm kiếm một mảnh đất mua để xây nhà mở cửa hàng kinh doanh cho con trai tôi. Gia đình tôi đã tìm được một mảnh đất rất ưng ý, ở vị trí đẹp, đông đúc dân cư qua lại. Tuy nhiên, mảnh đất này chưa được tách thửa, tôi có thắc mắc khi mua mảnh đất này thì có gặp rủi ro gì hay không? Việc soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa như thế nào? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nôi dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn, hi vọng bài viết mang lại thông tin hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Xử lý thế nào khi mua đất chưa tách thửa?
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng. Ngoài ra, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dù thực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đã trả tiền. Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa và thực hiện thủ tục sang tên:
Tải xuống mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa
Loading…
Reload document 
Open in new tab Hướng dẫn soạn thảo Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa
Các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng ghi đầy đủ các thông tin như tên, số chứng minh nhân dân (số căn cước công dân), nghề nghiệp, địa chỉ, số điện thoại… Các bên cần cam kết về tính trung thực, chính xác, rõ ràng, chi tiết về những thông tin mà mình cung cấp.
Điều 1. Bên chuyển nhượng sẽ cung cấp những thông tin về quyền sử dụng đất chuyển nhượng như: thửa đất số, tờ bản đồ số; địa chỉ thửa đất; hình thức sử dụng; thời hạn sử dụng; nguồn gốc sử dụng; những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có)
Điều 2. Là thông tin về quá trình chuyển nhượng mà hai bên đang thực hiện, các bên điều tên địa phương nơi đang có thửa đất.
Điều 3. Hai bên thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng (được ghi cả bằng chữ và bằng số) và phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng. Việc thanh toán số tiền ghi trong hợp đồng do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Trách nhiệm nộp lệ phí: Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do các bên tự thỏa thuận.
Điều 4, Điều 5. Ghi nhận về quyền và nghĩa vụ cụ thể của hai bên..
Điều 6. Phương pháp giải quyết tranh chấp:
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.
Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Mọi quyết định của Tòa án có quyết định thi hành đối với mỗi bên tham gia ký kết hợp đồng.
Điều 7. Quy định về các trường hợp bất khả kháng có thể xảy ra.
Điều 8. Ghi rõ mức phạt đối với hành vi vi phạm hợp đồng và thời hạn cũng như hình thức thanh toán bồi thường.
Điều 9. Hai bên cùng quy định về thời điểm hợp đồng có hiệu lực và các trường hợp sẽ chấm dứt hiệu lực của hợp đồng
Các bên cam kết thực hiện đầy đủ và chính xác những điều khoản được quy định ở trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những thông tin được cung cấp trong hợp đồng phải đúng sự thật, nếu sai thì sẽ phải tự chịu trách nhiệm.
Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đúng và đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Câu văn và từ ngữ được dùng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ngắn gọn, xúc tích, không được sai chính tả để tránh việc hiểu sai nội dung của hợp đồng.
Những rủi ro khi mua đất chưa tách thửa
Khi mua đất chưa tách thửa thường gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, đất không thể ra sổ:
- Nhiều người chọn đầu tư vào việc mua đất chưa tách sổ để có được giá rẻ để sau đó, sau khi đã hoàn tất các thủ tục về giấy tờ thì tung ra thị trường bán với giá cao ngất ngưỡng để kiếm lời. Nhưng bạn nên biết rằng, việc đất tách sổ là một việc hết sức khó khăn. Nếu như miếng đất bạn mua không đáp ứng được các quy định về pháp lý thì vấn đề xin cấp sổ đỏ là một vấn đề hết sức khó khăn, có khi không thể tách được sổ đỏ riêng. Hậu quả mà bạn phải gánh là vốn bị chôn vùi dài hạn trên chính miếng đất mà bạn nghĩ sẽ sinh lời. Còn chưa kể đến, nó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người cùng sở hữu chung miếng đất.
Thứ hai, phụ thuộc vào những người đồng sở hữu:
- Đất chưa tách sổ thường sẽ thuộc quyền sở hữu của nhiều đối tượng nên việc đưa ra quyết định liên quan đến mảnh đất đó phải được sự đồng ý và chấp thuận của tất cả các đối tượng có liên quan.
- Nếu muốn thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán hay các vấn đề về đất, chỉ cần một bên có liên quan không đồng ý thì coi như việc bạn làm cũng sẽ không được thực hiện và dễ rơi vào tình trạng đứng yên, không có cách giải quyết.
- Trong trường hợp, nhiều người góp tiền vào mua đất nhưng không có sự thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề có liên quan thì rất dễ xảy ra các tình trạng tranh chấp về các vấn đề quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên.
- Người đi mua đất cũng có thể phải chịu nhiều rủi ro nếu mua lại những miếng đất này. Các bên đi bán vì không tách được sổ nên họ sẽ đành rao bán miếng đất lại với giá rẻ hơn nhiều lần, làm những tờ hợp đồng viết tay và không có công chứng. Sau đó, người mua chỉ cần cầm sổ đứng tên người bán. Tuy nhiên giao dịch này không được pháp luật công nhận nên chắc chắn, rủi ro tiếp theo sẽ chuyển về phía người mua.
Thứ ba, bên bán lật kèo:
- Mặc dù người mua đã đặt cọc tiền, làm giấy tờ đầy đủ nhưng khi giá đắt bất ngờ tăng, đất có thể tác thành những lỗ nhỏ, làm giấy tờ đất dễ dàng thì bên bán sẵn sàng “lật kèo” ở phút chót. Việc phải trả lại tiền đền bù so với mức giá nếu như bán ở thời điểm giá đất tăng cao thì không đáng là bao nhiêu, nên cẩn thận, người bán sẵn sàng không bán đất ở phút cuối cùng đấy.
Thứ tư, không thể xây dựng;
- Do tính sở hữu chung và đôi khi không xác định được ai là chủ sở hữu thực sự, tập hợp đầy đủ các đồng sở hữu nên khi bạn muốn xây dựng trên phần diện tích đất bạn đã mua, các rủi ro sau sẽ xảy ra: Các đồng sở hữu không chấp thuận nên việc xin phép xây dựng của bạn không thể thực hiện; cơ quan không chấp thuận việc xin phép xây dựng chỉ trên diện tích đất bạn đã mua.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Năm 2022, chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?
- Quy định mới về quyền chuyển nhượng sử dụng đất
- Phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa mới năm 2023“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu bắc giang. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Nơi chứng thực: UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai
Thời gian thực hiện thủ tục:
Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
