Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thường được gọi là sổ đỏ là một trong những giấy tờ có giá trị pháp lý quan trọng trong việc xác lập các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiện nay, nhiều người vẫn còn chủ quan trong việc mua đất mà không có sổ đỏ vì cho rằng có thể làm sổ đỏ sau khi mua đất, phổ biến hiện nay là việc mua đất dự án nhưng chưa có sổ đỏ. Nếu theo quan điểm này sẽ khiến người mua đất gặp rất nhiều rắc rối, thậm chí là có thể mất một khoản tiền lớn.
Câu hỏi:
Xin chào Luật sư X! Tôi muốn mua mảnh đất dự án của Công ty H ngay cạnh nhà. Tuy nhiên, khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bán thì tôi được biết đất đó chưa có sổ đỏ. Do không có sổ đỏ nên Công ty H hứa sẽ giảm xuống cho tôi 1/3 số tiền ban đầu. Bạn bè khuyên tôi là không nên mua do đất đó chưa có sổ đỏ, nhưng cũng có người bảo tôi mua lại sau đó mới làm sổ đỏ cũng không sao? Tôi đang phân vân không biết nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ không? Mong được Luật sư X giải đáp.
Xin cảm ơn Luật sư X!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X nhé
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Luật công chứng năm 2014
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Quy định của pháp luật hiện nay về đất dự án
Hiện nay pháp luật chưa đặt ra quy định cụ thể về đất dự án là gì. Tuy nhiên theo tại Điều 155 Luật đất đai năm 2013 có quy định về đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng như sau:
“Điều 155. Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao và dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao
1. Việc sử dụng đất vào mục đích công cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, trong đó phân định rõ các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh và các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.Đối với đất thuộc khu chức năng không có mục đích kinh doanh thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 của Luật này; có mục đích kinh doanh thì Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 của Luật này.
3. Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao (BT); giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Bên cạnh đó, tại Điều 54 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 hướng dẫn khoản 3 của Điều này như sau:
“Điều 54. Đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao (BT) và dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT)
1. Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao (BT); nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng công trình theo dự án được phê duyệt và có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao quản lý, sử dụng theo đúng mục đích đã ghi trong dự án.
Việc chuyển giao công trình và quỹ đất của dự án phải thực hiện đúng theo thời hạn ghi trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc thời hạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép kéo dài thời hạn chuyển giao. Trường hợp quá thời hạn phải chuyển giao mà nhà đầu tư chưa chuyển giao thì phải thuê đất của Nhà nước, thời điểm thuê đất được tính từ thời điểm kết thúc thời gian xây dựng công trình theo dự án đã được phê duyệt.
2. Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT); nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.3. Người nhận chuyển giao công trình để sử dụng và khai thác thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc giao để quản lý diện tích đất có công trình đó theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy cũng tương tự các loại đất khác, việc sử dụng đất dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khi thực hiện các quyền chuyển giao, chuyển nhượng, đấu giá đất dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Mua đất dự án chưa có sổ đỏ có sao không?
Căn cứ khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, gồm:
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định như sau:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Lưu ý:
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó theo quy định của theo quy định của điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, cụ thể:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 khi đi công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất thì cần phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì đất dự án hoặc các loại đất khác thì hầu hết đều cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì mới thực hiện được các quyền mà người sử dụng đất được hưởng theo quy định của pháp luật.Khi mua đất dự án mà không có sổ đỏ sẽ gặp nhiều rủi ro khiến người mua không thể lường trước được do hợp đồng mua bán không đáp ứng đầy đủ điều kiện để công chứng, việc chỉ có chữ ký giữa hai bên không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy khi mua đất dự án không có sổ đỏ, người mua nên cân nhắc thật kỹ để tránh thiệt hại lớn về tài sản.
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Mua đất dự án chưa có sổ đỏ”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về giấy xác nhận tình trạng hôn nhân mới nhất, dịch vụ công chứng tại nhà, hồ sơ xin trích lục bản đồ địa chính, mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.
Mời bạn xem thêm
- Đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không?
- Hợp đồng mua bán đất đơn giản
- Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất lâu dài thì có được sử dụng vĩnh viễn?
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 2 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, quy định mức phạt về trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ như sau:
“3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai”.
