Chào Luật sư, tôi gần đây có tham khảo một số miếng đất và có dự định mua nhưng theo tôi được biết thì đất đó là đất viết tay và qua nhiều người. Luật sư cho tôi hỏi Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào? Luật sư X mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Quy định mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì người mua sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sở hữu mảnh đất đó.
Cách xử lý khi mua đất qua nhiều đời chủ chưa có sổ đỏ
Chuyển nhượng đất chưa sang tên từ 1/7/2014 đến nay
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên thì giao dịch không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận dù bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán.
Nếu người mua cuối cùng muốn giao dịch mua bán của mình hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì cần liên hệ với người bán đầu tiên (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất) để thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực. Hoặc một hướng khác là người mua và người bán đầu tiên thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên chuyển nhượng lại cho người mua cuối.
Quy định thủ tục chuyển nhượng gồm:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
Nếu người đứng tên trên sổ đỏ không muốn gặp thì gặp người mà mình giao dịch hợp đồng để yêu cầu lại tiền vì họ không phải là người đứng tên nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp dẫn đến tranh chấp thì khởi kiện lên tòa án để tuyên bố giao dịch này vô hiệu.
Chuyển nhượng đất chưa sang tên trước ngày 1/7/2014
Mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ mà trước ngày 1/7/2014 sẽ có một số trường hợp như sau:
– Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ, nếu đủ điều kiện. Một số địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ rồi mới chuyển nhượng cho người mua sau cùng.
– Nếu chủ cũ được cấp giấy chứng nhận
Nếu bên mua chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục sau đây để được giấy chứng nhận mang tên mình:
Hồ sơ đề xin cấp Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1:
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng bên bán không trao Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2:
Nhận chuyển nhượng và có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào?
Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Sau 30 ngày từ ngày thông báo mà không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp (trường hợp không nộp Giấy chứng nhận làm thủ tục) đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có tranh chấp xảy ra, văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm: tiền sử dụng đất (theo giá đất quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hay không sang tên khá rủi ro và khó giải quyết nếu người bán chuyển đi nơi khác hoặc không còn. Vì vậy, bạn nên hiểu rõ thông tin để có những giao dịch an toàn, tránh những vấn đề rắc rối về sau.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào? Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Luật sư X chuyên tư vấn giải quyết các vấn đề quy định bảo hộ logo công ty; mẫu trích lục bản án ly hôn, Đổi tên giấy khai sinh Hồ Chí Minh, Đổi tên căn cước công dân Trích lục hồ sơ địa chính; Ngừng kinh doanh; thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty; Cấp phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu,Trích lục ghi chú ly hôn, Thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam, Mức bồi thường thu hồi đất… của Luật sư X. Hãy liên hệ đến đường dây nóng của luật sư X: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm
- Ai sẽ đứng tên sổ đỏ khi có nhiều người cùng mua chung một lô đất?
- Làm sổ đỏ có cần xác nhận tình trạng hôn nhân không
- Sổ đỏ có bảng tọa độ không giống với thực tế thì có được đính chính không?
Câu hỏi thường gặp
Mua bán đất thực chất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Việc mua bán đất bằng giấy tay là vi phạm về hình thức. Việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến việc mua bán này vô hiệu. Khi đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Nói cách khác, việc mua bán được xem như chưa thực hiện, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
LƯU Ý:
Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, việc mua bán đất bằng giấy tay vẫn có thể có hiệu lực nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận giao dịch;
Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch bằng một quyết định.
Khi mua bán nhà đất viết tay thì bên mua luôn chịu nhiều rủi ro hơn bên bán, cụ thể một số rủi ro như sau:
Việc mua bán đất viết tay khó có thể được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ
Hợp đồng mua bán đất viết tay có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
Nhà đất mua bán viết tay chưa có sổ đỏ có thể sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.
Bên mua có thể phải đợi rất lâu (tính bằng năm) mới được cấp sổ đỏ
Sổ đỏ vẫn mang tên bên bán hoặc sẽ được cấp cho bên bán, nếu bên bán không có thiện chí ký lại hợp đồng mua bán nhà đất công chứng thì kể cả khi nhà đất đã có sổ đỏ bên mua cũng không thể sang tên thuận lợi được.
Rủi ro người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua hoặc đã thế chấp vay “lãi cao”
Mua bán đất viết tay sẽ khó phát hiện được tranh chấp đang tồn tại (nếu có)
