Xin chào luật sư. Trước đó tôi có mua lại ngôi nhà cùng với mảnh đất của một cặp vợ chồng người quen của tôi, hợp đồng mua bán đã được công chứng do có một số lý do nên tôi chưa làm thủ tục sang tên việc chuyển nhượng nhà đất. Gần đây tôi mới biết tin họ đã ly hôn. Vậy xin hỏi việc tôi mua nhà của vợ chồng đã ly hôn thì bây giờ xử lý ra sao? Làm thế nào để tôi có thể hoàn thành việc chuyển nhượng với mảnh đất đó. Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Mua nhà đất là một trong các thủ tục tương đối phức tạp và khiến các chủ thể đau đầu. Do đây là tài sản có giá trị lớn cũng như để tránh bị thiệt hại về quyền lợi, các bên phải cẩn thận khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Hiện nay nhiều chủ thể chủ quan khi chuyển nhượng nhà đất nhưng không làm thủ tục sang tên, lúc này quyền sở hữu của họ chưa được xác lập. Vậy nếu mua nhà của cặp vợ chồng nhưng chưa sang tên và sau đó họ lại ly hôn thì có ảnh hưởng gì không? Làm thủ tục sang tên trong trường hợp này như thế nào? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Mua nhà đất của vợ chồng đã ly hôn chưa sang tên thì thế nào?“. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp câu hỏi trên nhé.
Căn cứ pháp lý
Quy định về nhà đất của vợ chồng
Theo điều 34, 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định như sau:
“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản phải đăng ký quyền sử hữu và được thể hiện bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dựa trên quy định ở trên có thể thấy trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì trên giấy chứng nhận (sổ đỏ) phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Và khi bán tài sản là nhà ở là bất động sản thì hai vợ chồng đó phải có sự thỏa thuận bằng văn bản.
Theo đó khi bạn mua nhà của vợ chồng cần chú ý đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem có tên của hai vợ chồng không, nếu chỉ đứng tên một người thì có văn bản thỏa thuận việc chỉ đứng tên một người không. Và với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này bắt buộc phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nào có hiệu lực?
Căn cứ theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Và theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Có thể thấy hiệu lực của việc chuyển nhượng, mua bán đất đai là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tuy nhiên để xem xét việc chuyển nhượng có phát sinh hiệu lực không thì trong từng thủ tục chuyển nhượng phải đảm bảo quy định pháp luật. Cụ thể:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Các bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập theo đúng quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, các Điều 188, 189 Luật đất đai 2013. Trong đó cần chú ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung của vợ chồng cần cả vợ và chồng đống ý. Về hình thức hợp đồng theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của vợ chồng sau ly hôn sẽ như thế nào?
Theo khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:…
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;”
Do đó sẽ căn cứ vào việc thảo thuận của vợ chồng khi ly hôn hoặc bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc ly hôn của vợ chồng để xác định quyền lợi của vợ chồng với quyền sử dụng đất chung.
Mua nhà của vợ chồng đã ly hôn nhưng chưa sang tên thì thế nào?
Theo quy định trên chỉ khi làm thục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đâi và làm thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực. Việc bạn mua đất của hai vợ chồng khi họ chưa ly hôn nhưng không thực hiện việc sang tên thì giao dịch này chưa có hiệu lực và bạn chưa phải là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất này.
Tuy nhiên do hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nên hợp đồng này đã có hiệu lực và bạn cần hoàn thiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước.
Việc hai vợ chồng họ ly hôn thì không ảnh hưởng gì đến việc chuyển quyền sử dụng đất vì hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực. Nhưng vì do chưa đăng ký biến động thì chưa thể xác lập quyền sở hữu.
Theo quy định thì khi giải quyết ly hôn của vợ chồng trong đó có vấn đề chia tài sản thì đương nhiên người có liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất chung của vợ chồng – với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan phải tham gia. Và bạn chính là người đó. Khi tham gia tòa án sẽ xem xét về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng kia cho bạn và sẽ không chia với quyền sử dụng đất này vì nó không còn là tài sản chung của vợ chồng.
Do đó bạn sẽ chỉ cần đi đăng ký biến động đất đai với quyền sử dụng đất đó để xác lập quyền sở hữu.
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi có nhu cầu chuyển nhượng thì phải đăng ký biến động đất đai. Và theo đó tại khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu việc chuyển nhượng nhưng không được đăng ký biến động đất đai sẽ bị phạt tiền.
Như vậy trong vòng 30 ngày, kể từ khi xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai. Nhưng do quá lâu chưa thực hiện nên khi bạn đi đăng ký thì sẽ bị phạt hành chính do đăng ký biến động quá hạn.
Khi đăng ký biến động đất đai thì bạn cần chú ý về việc kê khai và nộp các loại thuế, phí, lệ phí liên quan. Và sau khi hoàn thành các bước nếu có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên mình thì bạn có thể xin cấp và nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên việc này không bắt buộc, vì khi đăng ký biến động thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi thông tin thay đổi về người sử dụng đất vào giấy chứng nhận và nó cũng có hiệu lực tương đương giấy mới.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Mua nhà của vợ chồng đã ly hôn chưa sang tên thì thế nào?”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới thủ tục để công ty tạm dừng hoạt động, công ty tạm ngừng kinh doanh, phá sản hoặc giải thể công ty … thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Nhập hộ khẩu cho vợ cần giấy tờ gì?
- Người chết không cắt hộ khẩu có bị phạt không theo quy định 2022?
- Công chứng mua bán nhà có cần hộ khẩu
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 35 Luật hôn nhân va gia đình quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng như sau:
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây.
a) Bất động sản.
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu.
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
– Theo đó, nếu vợ hoặc chồng muốn bán nhà đứng tên vợ hoặc chồng thì bắt buộc phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng (thoả thuận đồng ý) còn việc ký kết trên hợp đồng có thể do một người ký. Nếu vợ hoặc chồng tự ý bán nhà mà không được sự đồng ý của chồng hoặc vợ thì giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà này là không hợp pháp.
Mức phạt chậm sang tên nhà đất hay đăng ký biến động đất đai hiện nay được quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:
1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Theo đó tuỳ lần đăng ký và khu vực đăng ký mà mức phạt sẽ khác nhau.
theo khoản 2 Điều 62 Luật hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
“Điều 62. Chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn
1. Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.
2. Việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:
a) Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 59 của Luật này.
Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng;
b) Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được chia theo quy định tại Điều 59 của Luật này;
d) Đối với loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 61 của Luật này.”
