Khi đất không có sổ đỏ sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến việc thực hiện các quyền của người có quyền sử dụng đất như tặng cho, thế chấp hay chuyển nhượng. Bên cạnh đó, trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thì đối với đất không có sổ đỏ có được bồi thường hay không là vấn đề quan trọng mà người dân quan tâm hàng đầu. Mức giá đền bù đất không có sổ đỏ là bao nhiêu? Hãy cùng LSX tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Thu hồi đất là gì?
Thu hồi đất là một hành động được nhà nước thực thi để thu hồi lại quyền sử dụng đất của con người, hộ gia đình, tổ chức và cá nhân đã được nhà nước trao quyền sử dụng. Theo Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, việc thu hồi được thực hiện khi địa phương và nhà nước có kế hoạch xây dựng những dự án như trường học, bệnh viện, doanh trại quân đội… Ngoài ra khi người sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai nhà ở thì nhà nước cũng sẽ thu hồi quỹ đất theo quy định. Việc thu hồi đất phải thỏa thuận với dân và cần được thông báo trước.
Đất không có Sổ đỏ có thể vẫn được bồi thường
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Vấn đề lớn nhất mà hộ gia đình, cá nhân gặp phải ở đây là không biết khi nào thửa đất mình đang sử dụng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Lưu ý: Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không được cấp sổ đỏ lần đầu hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn được bồi thường; diện tích được bồi thường là diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng với điều kiện không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Mức giá đền bù đất không có sổ đỏ năm 2022 là bao nhiêu?
* Có thể bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền
Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
Trường hợp 1: Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2: Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
* Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng
– Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể. Đây là loại giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, giá đất cụ thể không được quy định trước và cao hơn giá đất trong bảng giá đất nhưng vẫn thấp hơn khá nhiều so với giá đất thị trường khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì giá đất cụ thể là loại giá đất không được quy định trước nên nhiều người dân không thể biết con số chính xác là bao nhiêu.
Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:
+ Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
+ Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư) và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Tóm lại, giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng có cách tính phức tạp, người dân khó có thể tự mình tính được mà chỉ được lấy ý kiến và thông báo khi thu hồi giải phóng mặt bằng. Thông thường giá đất cụ thể được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh (hệ số K).
– Khi doanh nghiệp “thu hồi” quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi rồi giao mặt bằng cho doanh nghiệp để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Cách tính tiền bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng được xác định như trường hợp hướng dẫn ở mục trên.
Trường hợp 2: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án vì lợi ích của doanh nghiệp (nhiều người vẫn nhầm lẫn và cho rằng doanh nghiệp thu hồi đất nhưng thực tế doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất. Mặc dù vậy, LuatVietnam vẫn chỉ rõ về số tiền người dân nhận được nhằm giúp người dân hiểu và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình).
Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”.
Căn cứ theo quy định trên, Nhà nước không can thiệp về giá chuyển nhượng, giá cho thuê nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cụ thể cho doanh nghiệp; thông thường giá sẽ được xác định trên cơ sở thỏa thuận của doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người dân đưa ra quá cao dẫn tới tình trạng nhà đầu tư không thể đáp ứng thì dự án không thể thực hiện được.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định hiện hành
- Quyết định thu hồi đất có hiệu lực khi nào?
- Khiếu nại quyết định cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Mức giá đền bù đất không có sổ đỏ năm 2022 là bao nhiêu?“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp và điều kiện gia hạn thời hạn sử dụng đất… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chưa có sổ đỏ sẽ được đền bù khi đáp ứng 2 điều kiện sau:
Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004;
Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai 2013;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
