Người dân được xây nhà trên đất quy hoạch treo không?

Đất quy hoạch treo luôn là được quan tâm. Các quy định về đất quy hoạch treo được ghi nhận như thế nào? Đất quy hoạch treo là gì? không phải ai cũng biết và hiểu. Bài viết hôm nay chúng ta sẽ đi tìm hiểu đất quy hoạch treo là gì? Người dân được xây nhà trên đất quy hoạch treo hay không?

Căn cứ pháp lý

• Luật xây dựng 2020
• Luật đất đai 2013

Đất bị quy hoạch treo là gì?

Đất bị quy hoạch treo có thể được hiểu là việc diện tích đất được quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà không thực hiện kế hoạch sử dụng đất và cũng không công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trên trong thời hạn theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Quy định pháp luật về việc xây nhà trên đất bị quy hoạch treo

Khoản 35 Điều 1, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 cho phép người dân xây mới nhà cửa trên đất thuộc các dự án, quy hoạch treo đã quá 03 năm.

Xử lý đất bị quy hoạch treo

Căn cứ theo quy định tại mục 5 sửa đổi, bổ sung Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng 2014 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm thời. Theo đó, kể từ ngày 01/01/2021 trong trường hợp đất thuộc diện đất quy hoạch nhưng trong vòng 03 năm mà cơ quan có thẩm quyền chưa tiến hành thu hồi đất để thực hiện dự án thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật.

Người dân được xây nhà trên đất quy hoạch treo không?

Từ ngày 01/01/2021 quy định trên được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo đó, từ ngày 01/01/2021, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Lưu ý: Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch trên không phải là mới, mà đã được quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 nhưng pháp luật xây dựng chưa quy định cụ thể nên khó thực hiện trên thực tế, cụ thể:

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

• Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
• Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền.

Kết luận: Từ năm 2021 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất quy hoạch treo nếu UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Khi được cấp giấy phép thì cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.

Điều kiện được xây nhà trên đất quy hoạch treo

Thứ nhất, đối với đất bị quy hoạch treo đáp phải đáp ứng hai điều kiện:

• Sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ những không công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thứ hai, về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn đối với đất bị quy hoạch treo.

• Nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

Căn cứ Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020).

Trình tự thủ tục xây nhà trên đất quy hoạch treo

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Căn cứ Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu quy định
2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
   a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
   b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
   c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
   d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thủ tục xin giấy phép
Căn cứ Điều 103 Luật Xây dựng 2014 ( khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020)

Nộp hồ sơ đến UBND cấp huyện nơi có đất thuộc quy hoạch treo;
UBND cấp huyện tiến hành tiếp nhận hồ sơ;
Xử lý yêu cầu;
Cấp giấy phép trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ ( trường hợp không cần làm thủ tục thẩm định thêm)

Mời bạn xem thêm

• Xây nhà trên đất quy hoạch cây xanh
• Đất vườn có được xây nhà tạm không?
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện như thế nào?

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Người dân được xây nhà trên đất quy hoạch treo“. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư,Mức bồi thường thu hồi đất , các thủ tục chuyển nhượng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc muốn sử dụng soạn thảo hợp đồng mua bán đất đai;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline : 0833.102.102 để được nhận tư vấn.

Câu hỏi thường gặp