Nhà đang thế chấp có được cho thuê hay không?

Thế chấp tài sản là một hành vi đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng khá nhiều khi giao dịch dân sự. Và tất nhiên, đây là loại tài sản được kê biên khi thực hiện việc kê biên và xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, nếu đnag trong thời gian thế chấp, liệu chủ nhà có được phép sử dụng nó để hoạt động kinh doanh và thương mại hay không? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.

Căn cứ:

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật hôn nhân và gia đình 2014. 

Nội dung tư vấn:

1. Cho thuê nhà ở là một hợp đồng dân sự. 

Hoạt động cho thuê tài sản là một loại hợp đồng khá phổ biến trong giao dịch dân sự. Với hợp đồng thuê nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn nơi mà cư dân đổ xô về để tạm trú nhằm mục đích lao động thì hoạt đồng này diễn ra càng nhiều. Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng  thuê tài sản được điều chỉnh bởi nhiều luật liên quan. Trong đó, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hay không hợp đồng này tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.

2. Quyền cho thuê nhà đang thế chấp

Thứ nhất về trường hợp thế chấp nhà đang cho thuê

Trước tiên phải hiểu rằng Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khác với cầm cố thì thế chấp là trường hợp bên thế chấp không giao tài sản đó cho bên kia. Việc không giao tài sản cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nêu các bên có thỏa thuận.

Như vậy, nếu các bên có sự thỏa thuận rằng bên thế chấp được phép sửu dụng căn nhà để thực hiện kinh doanh cho thuê thì bên thế chấp vẫn có quyền cho thuê căn nhà đó. Tuy nhiên, việc thỏa thuận phải được đồng ý bằng văn bản với bên thuê nhà bằng việc  thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Và bên thuê nhà vẫn đồng ý ở đến hết thời hạn thuê nhà ở kể ả khi nhà thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể được quy định tại tại Điều 146 Luật nhà ở 2014.

Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thoả thuận khác.

Thứ hai về trường hợp cho thuê nhà đang thế chấp 

Khi tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng (bên chủ tài sản thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay) thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà. Cụ thể hóa theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

….

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, bên có nhà đang là đối tượng được thế chấp được quyền cho thuê nhà khi đáp ứng được đủ 2 điều kiện sau: 

  • Thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp. Việc thông báo là một điều kiện rất quan trọng nhằm thông báo cho bên có quyền và nghĩa vụ liên quan ở đây là bên thuê tài sản được biết căn nhà mình sắp sử dụng đang có những vấn đề gì hay không. 
  • Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp

Với điều kiện Đối với người thuê nhà thì:

  • Được sử dụng ngôi nhà đúng với mục đích đã thỏa thuận. Việc sử dụng nhà sai mục đích có thể là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. 
  • Được các bên thông báo cho tình trạng của căn nhà thế chấp: đang được thế chấp, xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ …

Như vậy, khi việc thỏa thuận về điều kiện cho thuê nhà đang thế chấp được đồng ý thì theo quy định của pháp luật thì khi căn nhà đang được thế chấp thì vẫn có thể cho thuê.

Hy vọng bài viết có ích cho bạn!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ giải quyết tranh chấp dân sự Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay