Trong giao dịch dân sự, việc giao kết mà không có một biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì rủi ro rất lớn. Bởi vậy, các bên thường thỏa thuận với nhau việc đảm bảo nghĩa vụ bằng 1 biện pháp nào đó như bảo lãnh của người thứ ba, cầm cố,… và phổ biến nhất là thế chấp. Vậy thế chấp là gì? Hãy tìm hiểu vấn đề này qua bài viết sau của Luật sư X.
Căn cứ:
- Bộ luật dân sự 2015
Nội dung tư vấn
1. Khái niệm và đặc điểm:
Thế chấp tài sản trước tiên nó là một hoạt động. Trong quan hệ dân sự, hai bên giao kết sẽ có tồn tại quyền và nghĩa vụ tương ứng với mỗi chủ thể. Tuy nhiên, thật chẳng may nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ như cam kết dẫn đến những hậu quả về tài chính cũng như tinh thần. Lúc này, nếu có thể khắc phục hậu quả đó bằng 1 giá trị tài sản tương ứng với giá trị hợp đồng thì cũng là một phương án giải quyết tốt. Thế chấp là việc thỏa thuận của các bên trong quá trình ký kết hợp đồng mà bên có nghĩa vụ bảo đảm rằng mình sẽ thực hiện nghĩa vụ, nếu không hoàn thành nghĩa vụ đó thì sẽ dùng chính tài sản của mình để xử lý. Khác với cầm cố, tài sản thế chấp vẫn được bên thế chấp cầm, giữ. Thay vào đó, bên thế chấp phải giao các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp.
Điều 317: Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Ví dụ: A vay B khoản tiền có giá trị 300.000.000đ lãi suất 0,2%/tháng, và thế chấp bằng chiếc đồng hồ có trị giá 310.000.000đ với cam kết, sẽ hoàn trả lại số tiền đúng thời hạn và trả lãi suất như đã thỏa thuận. Nếu quá thời hạn này, A không trả lãi hoặc trả tiền thì quyền sở hữu chiếc đồng hồ thuộc về bên B. Lúc này, A là bên thế chấp, B là bên nhận thế chấp.
2. Quy định về thế chấp tài sản.
Các bên có thể tự do thỏa thuận về loại tài sản thế chấp, tuy nhiên, tài sản này phải là loại tài sản được phép giao dịch, không thuộc hàng cấm. Nếu không có thỏa thuận, các tài sản thế chấp phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Bất động sản: thỏa thuận thế chấp toàn bộ hoặc 1 phần. Đối với bất động sản, 2 bên thỏa thuận về thế chấp bất động sản thì tài sản thế chấp là đất và tài sản gắn liền trên đất.
- Động sản: thỏa thuận thế chấp toàn bộ động sản hoặc 1 phần. Hai bên thỏa thuận về thế chấp động sản thì tài sản thế chấp là động sản đó bao gồm cả vật vụ gắn liền.
- Quyền sử dụng đất: Nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì các tài sản, công trình gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Tài sản thế chấp đang được bảo hiểm. Lúc này, bên nhận thế chấp phải thông báo cho bên bảo hiểm và tất nhiên, nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
Tất cả các yêu cầu trên chỉ được đặt ra nếu các bên không có thỏa thuận. Luật dân sự cho phép các bên có quyền tự do thỏa thuận về tài sản thế chấp, thế chấp bao nhiêu, thế chấp những gì. Tuy nhiên, đối với bất động sản, các bên nên thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất, bởi nếu chỉ thế chấp đất mà không bao gồm nhà, việc giải quyết khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó. Vì làm sao có thể lấy mỗi đất, còn nhà gắn liền thì để đâu?
Điều 318: Tài sản thế chấp.
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
3. Quyền và Nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp.
Quan hệ dân sự được thiết lập dựa trên quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyền của người này tương ứng với nghĩa vụ của người khác. Đây cũng là một trong những điều khoản mà hai bên có thể thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận nào khác, các bên sẽ có quyền và nghĩa vụ như sau:
Thứ nhất, đối với bên thế chấp.
Bởi bên thế chấp là bên có nghĩa vụ trong quan hệ giao kết và là bên giữ tài sản, các nghĩa vụ liên quan đến tài sản cũng như công việc giao kết, bên thế chấp phải tuân thủ thực hiện các nghĩa vụ được cụ thế hóa từ Điều 320, Luật dân sự 2015:
Điều 302: Nghĩa vụ của bên thế chấp.
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Bên cạnh những nghĩa vụ đó, thì bên thế chấp sẽ được hưởng những quyền tương ứng với hợp đồng mình giao kết và đối với tài sản thế chấp. Đặc trưng của thế chấp là bên thế chấp vẫn được quyền sử dụng với tài sản. Bởi vậy, các quyền được thực hiện bao gồm các quyền:
- Được quyền khai thác công dụng của tài sản thế chấp. Chẳng hạn như tài sản thế chấp là ô tô dùng chở khách, thì bên thế chấp vẫn được sử dụng nó để chở khách. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- được phép bán tài sản nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, tuy nhiên, bên mượn/thuê phải được biết tài sản mình đang thuê đang dùng để thế chấp đồng thời, phải thông bao cho bên nhận thế chấp biết.
4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.
Nghĩa vụ và quyền cả bên thế chấp cũng chính là quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có các quyền như được thông báo, được nhận tài sản bảo đảm,… được cụ thể hóa như sau:
Thứ nhất, Về Nghĩa vụ:
- Bàn giao lại giấy tờ khi chấm dứt thế chấp, bên có nghĩa vụ đã hoàn thành xong phần nghĩa vụ.
- Việc xử lý tài sản thế chấp phải thực hiện đúng quy trình theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai, về quyền:
Quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp sẽ được bao quát từ lúc hợp đồng thế chấp có hiệu lực cho đến khi tài sản đó bị xử lý hoặc chấm dứt thế chấp.
- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp
- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp để bảo toàn tài sản
- Được đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. Việc này giúp bên nhận thế chấp được ưu tiên xử lý tài sản khi xảy ra tranh chấp.
- Yêu cầu bàn giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.Bên nhận thế chấp được lưu giữ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền giao dịch (hợp đồng mua bán, hợp đồng ủy quyền,…) của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp
- Xử lý tài sản thế chấp
Cụ thế những quyền này của bên nhận thế chấp từ Điều 323, Bộ luạt dân sự 2015:
Điều 323: Quyền của bên nhận thế chấp.
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
5. Chấm dứt thế chấp tài sản
Chấm dứt việc thế chấp là việc các bên trả lại cho nhau những giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp và kể từ thời điểm đó, tài sản đó không thuộc phạm vi của quan hệ dân sự đã giao kết của hai bên. Theo đó, thế chấp tài sản sẽ chấm dứt khi:
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
- Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
- Tài sản thế chấp đã được xử lý;
- Các bên có thỏa thuận khác.
Hy vọng bài viết hữu ích cho bạn !
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
