Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không?

Nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng, nhiều người muốn tách thửa để bán hoặc chuyển nhượng, cho, tặng con cái, người thân. Việc tách thửa đất khiến nhiều người gặp không ít các khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục do chưa xác định được đất mà mình đang sử dụng có được phép tách thửa hay không. Nhất là khi đất muốn tách thửa là đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Vậy những trường hợp nào thì được phép tách thửa đất? Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có được tách thửa không?

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao quyền sử dụng đất hay Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai năm 2013, việc giao đất có thu tiền sử dụng được quy định cụ thể như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.

Đối với trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. (Theo khoản 5 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Theo như quy định trên thì không chỉ hộ gia đình, cá nhân mà ngay cả tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện theo quy định thì được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

Căn cứ theo Điều 143, Điều 144 Luật đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Như vậy, căn cứ theo nội dung trên, muốn tách biết được đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được hay không thì phải dựa vào quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Các trường hợp không được tách thửa đất hiện nay

Căn cứ theo các quy định của pháp luật về đất đai hiện nay, đồng thời dựa trên cơ sở quyết định về việc tách thửa đất của một số tỉnh, thành trên cả nước thì theo đó, một số trường hợp không được tách thửa đất cụ thể như sau:

Thửa đất không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu

• Điều kiện đầu tiên để được tách thửa là phải đạt được diện tích tối thiểu sau khi đã tách thửa, cụ thể là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề) theo quy định.

• Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

Thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Theo quy định của pháp luật về đất đai thì khi đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai. Theo đó, trường hợp tách thửa nhằm mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì sẽ không được pháp luật công nhận.

Thửa đất đang có tranh chấp, đất hết thời hạn sử dụng

– Trường hợp đất đang có tranh chấp

• Quy định về đất có tranh chấp không được tách thửa phụ thuộc vào quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố.

Lưu ý rằng một số tỉnh, thành không quy định cụ thể về vấn đề này.Đối với việc tách thửa đất đang có tranh chấp để chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Thì hầu hết đều sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

– Trường hợp đất hết thời hạn sử dụng

• Thời hạn sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định bao gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn

Khi đất hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…Theo đó, nếu muốn tách thửa đất thì đất phải còn thời hạn sử dụng

Quyền sử dụng đất muốn tách thửa đang bị kê biên

• Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không chỉ quyền tách thửa mà quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

• Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Đất muốn tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

• Nguyên tắc này cũng được các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa.

Theo đó, nhiều tỉnh, thành quy định rõ muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Đất muốn tách thửa đã có thông báo thu hồi

Căn cứ theo khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:

• Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
• Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi.

Như vậy, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.Ngoài các trường hợp nêu trên thì hiện nay, ở một số tỉnh, thành còn ban hành quyết định tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục chia, tách thửa đất. Để biết chính xác thông tin tạm dừng tách thửa loại đất nào thì tra cứu thông tin để xem chi tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không ”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp lại sổ đỏ bị mất, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, các thủ tục thành lập công ty, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.

Mời bạn xem thêm

• Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng đất lâu dài thì có được sử dụng vĩnh viễn?
• Xây nhà trên đất quy hoạch cây xanh
• Hiện nay đất trang trại có chuyển đổi được không năm 2022?

Câu hỏi thường gặp