Mua đất là nhu cầu của rất nhiều người nhằm những mục đích khác nhau. Có thể là nhằm mục đích làm đất ở hay làm đất để kinh doanh thương mại, hay cũng có thể nhằm mục đích tặng cho. Tuy nhiên, không phải ai cũng có những kiến thức về đất đai nhằm tạo thuận lợi cho bản thân khi thực hiện các giao dịch mua bán đất. Để cung cấp cho các bạn những kiến thức cần thiết, sau đây, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề “Những kiến thức cần biết khi mua đất” qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Những kiến thức cần biết khi mua đất
Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.
Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật
Xác định loại đất và vị trí đất muốn mua
Việc đầu tiên là bạn cần xác định chính xác loại đất muốn mua và mục đích sử dụng của loại đất đó. Khi đã có tài chính trong tay, bạn cần tìm hiểu xem bạn muốn mua loại đất nào? Đất thuộc dự án hay đất không thuộc dự án? Đất thuộc dự án là loại đất mà trên thị trường nhà đất vẫn hay gọi là đất nền hoặc đất nền dự án. Đây là các lô đất nằm trong dự án xây dựng của chủ đầu tư nào đó, được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư, khu sinh thái, toà nhà, nhà xưởng,… Đặc điểm của các lô đất nền thường nằm ở nơi có diện tích rộng, có hệ thống giao thông thuận tiện, nằm ở vị trí tương đối đẹp.
Đất không thuộc dự án chính là loại đất hay được gọi là đất “thổ cư” hay đơn giản là đất ở, đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức không nằm trong dự án xây dựng nào. Đất thổ cư này thường bao gồm nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở tại khu vực nông thôn hoặc đô thị.
Sau khi xác nhận loại đất, bạn cần xác định xem vị trí mình muốn mua tại đâu. Bạn muốn mua đất ở tại khu vực nông thôn, ngoại thành, hay nội thành. Với mỗi khu vực, diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ không giống nhau.
Ví dụ: Theo quyết định số 20/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội, hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở thấp nhất là 30m2 tại các phường, 60m2 tại các xã giáp ranh các quận, thị trấn và 80m2 ở các xã đồng bằng.
Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư hoặc chủ sử dụng đất
Nếu bạn đang dự định mua đất nền dự án, bạn cần tìm hiểu ký thông tin của chủ đầu tư thực hiện dự án. Đây là điều cần thiết để tránh trường hợp mất oan một khoản tiền lớn bởi thực tế hiện nay đã có nhiều trường hợp người dân mất tiền, ôm nợ vào người khi mua phải đất nền tại các dự án “ma” hoặc của các chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án không khả thi. Ví dụ, khi bạn tham khảo giá đất nền tại Dự án A và Dự án B của hai chủ đầu tư khác nhau, cùng một khu vực lân cận nhưng giá của đất nên tại dư án A thấp hơn rất nhiều lần so với dự án B thì bạn đừng vội lao vào mua ngay mà cần tìm hiểu kỹ lưỡng xem là do chủ đầu tư B đội giá đất lên hay thực tế chủ đầu tư A đang “bán tống bán tháo” để vớt vát vốn khi nhận thấy dự án có khả năng không thực hiện được.
Lưu ý một đặc điểm để nhận định chủ đầu tư uy tín:
– Chủ đầu tư có tiểu sử tốt, có uy tín trên truyền thông.
– Năng lực tài chính mạnh, hồ sơ công ty trong sạch.
– Chủ đầu tư có địa chỉ trụ sở chính, địa chỉ giao dịch, văn phòng đại diện rõ ràng, giấy tờ, hồ sơ về dự án cung cấp cho người mua đầy đủ, hợp pháp, tác phong làm việc của nhân viên đàng hoàng, lịch sự.
– Tham khảo các dự án mà chủ đầu tư đó đã hoàn thiện thành công để xem ý kiến của người mua các dự án trước đó thế nào, nên tham khảo càng nhiều ý kiến càng tốt.
Còn trường hợp mua đất thổ cư, trường hợp này thực chất dễ tìm hiểu thông tin về chủ sử dụng đất hơn so với trường hợp mua đất nền vì người bán đất thường là cá nhân. Việc nắm bắt thông tin về cá nhân sẽ đơn giản hơn thông tin của chủ đầu tư trong các dự án đất nền. Các thông tin về chủ sử dụng đất, bạn có thể tìm hiểu từ những người hàng xóm của họ hoặc yêu cầu họ cung cấp các giấy tờ chứng minh mình là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.
Tìm hiểu tình trạng pháp lý của thửa đất
Đối với đất nền
Đối với đất nền, nói đến tình trạng pháp lý của đất nền, bạn cần quan tâm tới những vấn đề sau: Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, và Điều 42a Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:
| Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nằm trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê | Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không nằm trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hoặc xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê |
| – Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND quận, huyện- Chủ đầu tư đã hoàn thiện việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và phải đảm bảo các điều kiện sau trước khi chuyển giao cho người mua: đảm bảo hệ thống hạ tầng được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải.- Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án phải được chủ đầu tư hoàn thành trước khi chuyển nhượng gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).- Vị trí đất không nằm trong khu vực đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc – cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhẫn của kiến trúc đô thị, hoặc đất nằm ở vị trí mặt tiền của các tuyến đường cấp khu vực trở lên, các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. | – Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất hiện đang trong thời hạn sử dụng đất- Đất không có tranh chấp- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án- Nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ diện tích đất nằm trong dự án. Nếu chuyển nhượng một phần thì chủ đầu tư phải hoàn thành phần nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần đất chuyển nhượng đó. |
Như vậy, khi tham khảo việc mua đất nền, người mua cần xem xét kỹ giá trị pháp lý của miếng đất, yêu cầu được xem các giấy tờ pháp lý làm cơ sở để xác định được rằng đất này đủ điều kiện chuyển nhượng.
Đối với đất thổ cư
Đối với đất thổ cư, các vấn đề lưu ý về pháp lý của đất sẽ đơn giản hơn so với đất trong dự án. Cụ thể:
Các điều kiện để được chuyển nhượng đối với đất, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm:
– Người bán có Giấy chứng nhận hoặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được chuyển nhượng đất theo quy định luật Đất đai.
– Đất không có tranh chấp.
– Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
– Kiểm tra thông tin quy hoặc của thửa đất để xác định đất có nằm trong quy hoặc nào bị hạn chế chuyển nhượng hay không.
Ngoài ra, khi mua đất, người mua cần lưu ý kiểm tra xem người bán đất có đủ điều kiện để giao kết hợp đồng với mình hay không. Cụ thể:
– Xác định xem đất giao cho hộ gia đình hay cá nhân. Nếu đất của hộ gia đình thì người bán có được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình hay không. Nếu đất của cá nhân, cần lư ý xem người đó đang động thân hay đã kết hôn rồi và xem xét mảnh đất đó có thuộc tài sản chung của vợ chồng hay không hoặc có thuộc quyền sử dụng chung của nhiều chủ hay không. Nếu đất của cá nhân, cá nhân được tự do chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện luật định. Nếu là đất có nhiều chủ, người đứng ra bán phải có uỷ quyền đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại.
– Lưu ý về việc đặt cọc mua bán đất, hợp đồng đặt cọc có thể đánh máy hoặc viết tay và có thể công chứng, chứng thực hoặc không tuỳ vào yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý ghi rõ ràng thời gian thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng là ngày tháng nào sau khi giao tiền đặt cọc và có thể quy định về mức phạt cọc để ràng buộc bên bán phải có trách nhiệm chuyển nhượng đất cho mình. Và nên lưu ý, khi giao tiền đặt cọc, có thể thực hiện chuyển khoản để có cơ sở đã hoàn thành nghĩa vụ giao tiền đặt cọc,
– Tuân thủ hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
– Tìm hiểu kỹ các trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính của bên bán và bên mua khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có phương án đàm phán giá cả phù hợp. Ví dụ: người bán đất, theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng. Người mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ phải nộp đầy đủ hồ sơ trong đó có xác nhận về việc bên bán đã nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ, còn bên muaphải nộp lệ phí trước bạ, phí cấp sổ theo quy định. Do đó, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần quy định rõ nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ để đảm bản việc người mua được sang tên sổ đỏ đúng quy định.
Các rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất
(1) Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng
Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà túng thiếu sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền cọc thì chẳng có tòa án nào giải quyết được.
(2) Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua
Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,… cho người mua.
(3) Gặp trường hợp cầm giấy tờ nhà đất giả mà không biết
Trường hợp 1: Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.
Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.
Theo cơ quan điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả phổ biến.
+ Một là sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm …
+ Hai là các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.
Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. 2 yếu tố này là rất quan trọng để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.
(4) Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng
Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.
(5) Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ nhưng dự án này bị treo
Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự, … dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.
(6) Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà
Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn từ chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà ở.
(7) Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được
Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo quy định nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch. Do đó nhiều người gặp phải tình huống dở khóc, dở cười khi mua nhà gặp
Mời bạn xem thêm bài viết
- Tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận
- Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
- Bản án hủy quyết định thu hồi đất
- Mẫu giấy nhờ đứng tên đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Những kiến thức cần biết khi mua đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, soạn thảo mẫu đơn xin thay đổi tên trong sổ đỏ, thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, … của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.
Tùy vào từng người, từng cách giao dịch mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi.
Hai bên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng (bên mua, bên bán có thể mời công chứng viên lên ngân hàng để thực hiện việc giao tiền hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn giản nhất cho cả bên mua & bên bán.
Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc
Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng.
Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng mua bán công chứng cho bên mua.
– Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
