Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Lục Mai, trước đây khu đất tôi ở được thông báo là sẽ quy hoạch thành khu đô thị lớn. Khu đất này sẽ bao gồm việc xây dựng các khu nhà máy sản xuất lẫn nhà ở. Tuy nhiên sau hơn 2 năm chưa có gì được thực hiện thì vừa rồi tôi lại được chính quyền thành phố thông báo lại là sẽ không quy hoạch nữa và dự án này sẽ bị xóa bỏ. Tôi vô cùng hoang mang và băn khoăn về vấn đề xóa quy hoạch đất hỗn hợp kiểu này. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi quy định pháp luật hiện hành về xóa quy hoạch đất hỗn hợp không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Quy định pháp luật hiện hành về xóa quy hoạch đất hỗn hợp?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
Đất hỗn hợp là gì?
Theo như quy định trong luật Bất động sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp hay còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việc sản xuất… Hiện không có ký hiệu đất hỗn hợp cụ thể trên bản đồ địa chính.
Đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.
Quy định pháp luật hiện hành về xóa quy hoạch đất hỗn hợp?
Để có thể được xóa dự án quy hoạch, người dân cần nộp đơn kiến nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây đã phê duyệt quy hoạch đó để yêu cầu hủy bỏ dự án hoặc có phương án giải quyết hợp lý với đất quy hoạch này. Theo đó thẩm quyền ra quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp sau khi khiếu nại mà không có sự thay đổi từ phía cơ quan đó thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 và có quyền của người) sử dụng đất theo quy định của luật về quy hoạch treo.
Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng không?
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân. Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm.
Trong những năm gần đây, thực trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được cấp giấy phép xây dựng một cách hợp lý hóa đã xảy ra ở các đô thị, thành phố lớn. Hàng loạt công trình không được cấp giấy phép xây dựng đã khiến các hộ dân có liên quan bức xúc và lo lắng trong thời gian dài.
Đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở thì không được cấp phép xây dựng nhà ở cũng không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở có sử dụng liên quan tới đất hỗn hợp sẽ gặp nhiều khó khăn về thủ tục đất đai, công tác chuẩn bị và xây dựng cho người dân.
Theo đó, công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm thời, trong trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, từ tháng 11/2018, sở Xây Dựng đã đồng ý đề xuất của Sở Quy hoạch – Kinh tế về phân loại các tiêu chí để cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong khu vực quy hoạch, theo phân loại như sau:
Với khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp chủ yếu với mục đích là xây dựng nhà ở dưới dạng chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng. Bên cạnh đó, hiện trạng khu vực đang có nhiều nhà ở của người dân, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có nhà ở, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời. Những khu vực này không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, với điều kiện người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị. Những khu vực này, Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở và địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất ở khác
Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như: Đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp Giấy phép xây dựng riêng lẻ.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Luật kinh doanh bất động sản mới nhất hiện nay”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về Mức bồi thường thu hồi đất,… cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Các trường hợp không được tách thửa đất theo quy định là gì?
- Xin xác nhận quy hoạch đất ở đâu theo quy định mới
- Có được xây nhà trên đất quy hoạch giao thông hay không?
Câu hỏi thường gặp
Thực tế có rất nhiều hộ dân sau khi mua đất mới biết rằng mình đang sở hữu đất hỗn hợp. Họ hoang mang không biết đất hỗn hợp là gì, đất hỗn hợp có mua bán hay chuyển nhượng được không? Căn cứ vào điều 49 của Bộ luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng cho đưa ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Người sử dụng sẽ được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định Pháp luật là thừa kế và chuyển nhượng.
Đối với trường hợp, cơ quan chức năng có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất sẽ phải chuyển mục đích và tiến hành thu hồi đất theo kế hoạch được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, họ sẽ không được xây dựng công trình, nhà ở mới, trồng cây xanh lâu năm,… Ngoài ra, loại đất quy hoạch hỗn hợp khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.
Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).Trường hợp chưa có Sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.
Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật thì được phép tách thửa như đất thông thường.
Tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hợp lệ, sẽ được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.
