Xịn chào Luật sư X. Hiện nay tôi đang có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ giải đáp thắc mắc. Cụ thể là tôi có được người khác cho sử dụng một thửa đất vườn, tuy nhiên tôi không biết rằng quy định về đất vườn hiện nay như thế nào? Khi tôi sử dụng đất vườn với mục đích canh tác thì thời hạn sử dụng là bao lâu? Hoặc trong trường hợp tôi muốn chuyển đất vườn này lên thổ cư thì có được không? Khi nào được phép chuyển đất vườn lên thổ cư? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại thông tin bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn là gì?
* Đất vườn trên thực tiễn
Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn.
Trên diện tích đất làm vườn thường trồng cây hàng năm như trồng màu, rau, đậu,… cây lâu năm như các loại cây ăn quả (mít, bưởi, chuối, cam,…), cây cảnh hoặc trồng xen cây hàng năm và cây lâu năm.
* Đất vườn theo văn bản pháp luật
Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn, thay vào đó Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Mặc dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao).
Tuy Luật Đất đai hiện hành không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng trước đây có một số văn bản có đề cập loại đất này, cụ thể:
Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
Từ những phân tích theo căn cứ thực tiễn sử dụng đất và quy định của pháp luật đất đai có thể hiểu đất vườn như sau:
Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Phân biệt giữa Đất vườn và đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp còn được gọi là đất canh tác hoặc đất trồng trọt, nó chỉ những vùng đất khu vực thích hợp để sản xuất, canh tác nông nghiệp bao gồm trồng trọt và chăn nuôi. Ở Việt Nam nói riêng đất là nguồn lực chính trong nông nghiệp.
Còn về đất vườn,như chúng tôi đã nêu ở phần 1 như trên thì chúng ta có thể hiểu đó là loại đất dùng với mục đích làm vườn có thể trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm trên cùng một thửa với đất ở (ONT hay ODT).
– Khác nhau về mục đích sử dung đất
Đất ở: Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Ví dụ, đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính.
Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.
Như vậy, căn cứ vào quy định này thì đất vườn có thể được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng. Việc xác định nó là đất vườn hay đất ở sẽ dựa theo quy định tại điều 103 luật đất đai 2013.
Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Từ cách hiểu đất vườn ở trên cho thấy loại đất này thuộc nhóm đất nông nghiệp, trừ trường hợp phần diện tích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác nhưng được người sử dụng đất sử dụng làm sân vườn.
Vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
– Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
– Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp (đất vườn) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng từ đời này qua đời khác, đất do khai hoang), khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng hoặc không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê.
Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2022
- Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hết bao nhiêu?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về đất vườn như thế nào? Khi nào được phép lên thổ cư?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến cách soạn thảo đơn tranh chấp đất đai thừa kế. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:
– Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Không có tranh chấp.
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra hai trường hợp sau:
– Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở trong cùng thửa đất đã có nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50%
– Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Hiện nay, theo các quy định tại Luật đất đai hiện hành và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành thì không có một quy định cụ thể nào về vấn đề hạn mức hay còn gọi là diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề này, luật định sẽ giao thẩm quyền về cho các cấp chính quyền trong vấn để cho phép chuyển mục đích, quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.
