Tách sổ dự án là một trong các hoạt động phổ biến mà nhà đầu tư bất động sản thường xuyên làm ngày nay. Nhu cầu tách sổ dự án ngày càng nhiều chính vì thế việc tìm hiểu về quy trình tách sổ dự án là một điều hết sức quan trọng nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro về tranh chấp đất đai khó xác minh sau này cho chủ đầu tư cũng như là bên mua. Do tìm hiểu không kỹ mà một số nhà đầu tư, người mua đã mất trắng. Vậy làm cách nào để quy trình tách sổ dự án được thuận lợi tránh xảy ra tranh chấp sau này? Mời quý bạn đọc cùng Luật Sư X tìm hiểu về quy trình tách sổ dự án qua bài viết sau đây để hạn chế được những rủi ro xảy ra trong quá trình tách sổ dự án.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện tách thửa sổ dự án
Luật Đất đai 2013 cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (UBND tỉnh) được phép quy định về điều kiện tách thửa. Trong đó điều kiện cơ bản hầu hết địa phương đều tập trung ba điều kiện chính như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho đất;
– Đảm bảo quyền sử dụng đất liền kề khi tách thửa;
– Đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) còn quy định cụ thể điều kiện khi thực hiện tách thửa đất dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê dưới hình thức phân lô bán nền cần thỏa mãn 3 điều kiện, cụ thể như sau:
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
– Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định. Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
Ngoài ra Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chủ thể thực hiện dự án về kinh doanh đất thì để được tách thửa phải thỏa mãn điều kiện như phải thành lập doanh nghiệp. Chủ thể kinh doanh không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải có đăng ký mã số thuế.
Chủ thể tách thửa đất dự án cần phải đảm bảo năng lực tài chính. Theo đó chủ dự án dự định tách thửa đất cần đảm bảo vốn thuộc sở hữu mình thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Điều 42 Luật Đầu tư 2020 cũng quy định nhà đầu tư trước khi muốn được tách thửa đất dự án cần phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
Quy trình tách sổ dự án như thế nào?
Trước khi thực hiện trình tự thủ tục đất dự án theo quy định Luật Đất đai thì cần làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư. Theo đó quy định Luật Đầu tư 2020 quy định với dự án đất cần tách sổ thì thực hiện trình tự thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Chủ dự án đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ được quy định Khoản 1, Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020.
“1. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:
a) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
b) Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
c) Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
d) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
đ) Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
e) Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
g) Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
h) Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
2. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập bao gồm:
a) Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư”
Chủ dự án đầu tư nộp hồ sơ tại Sở kế hoạch đầu tư xem xét và lấy ý kiến các bên liên quan và trình UBND tỉnh quyết định chấp thuận trương đầu tư trong vòng 35 ngày. Sau đó chủ dự án đầu tư quyết định nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì làm thủ tục theo Luật Đầu tư.
Khi được chấp thuận chủ trương đầu tư với việc tách thửa đất thực hiện dự án thì chủ đầu tư thực hiện trình tự thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất trình tự. Theo đó chủ dự án cần nộp hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư,
Chủ dự án nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuẩn bị để tách sổ dự án
* Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thành phần hồ sơ:
Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Tách thửa mất bao nhiêu tiền?
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
4.1. Phí đo đạc tách thửa
Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
4.2. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
4.3. Phí thẩm định hồ sơ
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
4.4. Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Vấn đề “Quy trình tách sổ dự án như thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới chia đất thừa kế. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102. Hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm:
- Khi nào người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam?
- Diện tích đất thổ cư tối thiểu là bao nhiêu?
- Không đứng tên sổ đỏ có vay ngân hàng được không?
- Quyền của đương sự trong tố tụng dân sự quy định như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn luật đất đai, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Tách thửa đất là không quá 15 ngày.
Thời gian quy định này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách hợp thừa
Chỉnh lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Theo đó, thẩm quyền đo đạc địa chính để chia tách thửa đất thuộc Văn phòng đăng ký đất đai.
