Chào Luật sư X, hiện nay các khu nghiệp ngày càng phát triển cũng chính vì thế nên đất khu công nghiệp cho thuê cũng tăng giá theo. Vậy để hưởng một số chính sách ưu đãi như được giảm tiền thuê đất khu công nghiệp thì tôi có thể thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần không? Quy định về quyền thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần theo quy định hiện nay là gì? Xin được tư vấn.
Chào bạn, để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất khu công nghiệp là gì?
Theo khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định : “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”
Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).
Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
Như vậy, Đất công nghiệp (đất khu công nghiệp) thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cụm kinh doanh tập trung (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất,…). Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến làm việc, nên đất khu công nghiệp có diện tích rất lớn, đồng thời, nằm cách xa khu dân cư.
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp là bao lâu?
Theo Điều 51 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bằng khoản 36 Điều 2Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật Đất đai) thì
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau thời gian thuê đất theo quy định, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc tiếp tục cho thuê tùy thuộc vào chính sách sử dụng đất thời điểm đó
Quyền thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần theo quy định
Tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: “c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.
Nếu áp dụng cho trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm, mà chỉ có quyền như trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì rất thiệt thòi cho người sử dụng đất (vì rất nhiều trường hợp ngoài việc ưu đãi theo địa bàn, theo lĩnh vực ngành nghề thì còn được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản).
Cần phải thực hiện các điều kiện, thủ tục nào?
Tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định:
“c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.
Như vậy, Luật Đất đai hiện hành không có quy định “miễn tiền thuê đất” cho toàn bộ thời gian thuê hay một số năm nên cả 2 trường hợp này đều thuộc đối tượng áp dụng quy định tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 tương tự như áp dụng quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai để xác định trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì?
Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp được hiểu là khoảng thời gian mà khu công nghiệp gia hạn đối với nhà đầu tư. Theo đó, sau thời hạn thoả thuận ban đầu đã hết, nhà đầu tư vẫn có nhu cầu thuê đất tại khu công nghiệp, hai bên thống nhất lại. Có thể áp dụng các điều khoản tương tự trước hoặc thay đổi nội dung tuỳ theo thực trạng thị trường cũng như khung pháp lý phù hợp.
Thông thường, các doanh nghiệp có quy mô lớn với định hướng phát triển dài lâu sẽ lựa chọn chu kỳ thuê đất dài hạn và ngược lại. Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp tính theo năm nên quá trình hợp tác doanh nghiệp nên lưu ý về tỷ suất tăng giá hàng năm để đảm bảo lợi ích.
Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp hiện nay như thế nào?
Khi thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo trình tự quy định. Cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất (chủ đầu tư liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp);
– Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp cho doanh nghiệp kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (Nộp 02 quyển thuyết minh dự án đầu tư kèm Bản vẽ mặt bằng tổng thể để trình UBND tỉnh).
– Văn bản ký quỹ; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường; Báo cáo tài chính; Giấy xác nhận cung cấp tín dụng,…
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ban Quản lý các khu công nghiệp bằng hình thức trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ.
Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơ:
– Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất;
– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất trên thực địa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.
Có thể bạn quan tâm
- Thủ tục xin xác định ranh giới đất hiện nay
- Căn cứ xác định đất có tranh chấp hiện nay
- Thời hạn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất là bao lâu?
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Quyền thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần theo quy định”. Nếu quý khách có nhu cầu Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, giá thu hồi đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, giá đất đền bù giải tỏa, tư vấn luật đất đai… của chúng tôi;, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Hoặc qua các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình. Tuy vậy, đặc thù của việc thuê đất trong KCN và doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước, nên việc áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ không được áp dụng.
Có nhiều trường hợp các doanh nghiệp khi thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần của toàn thời gian thuê đất, nhưng sau đó họ không còn đủ năng lực hoặc nhu cầu sử dụng khu đất đã tới đó và muốn chuyển nhượng lại cho bên thuê lại để có thể thu hồi chi phí hoặc nhận lấy một khoản lợi nhuận.
Theo điểm A khoản 3 điều 149 luật đất đai 2013, trường hợp như trên được quy định như sau:
Nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng đó. Trường hợp thuê thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với những người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất khu công nghiệp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
