Thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm phải nộp như thế nào?

Xin chào Luật sư X, Nhà tôi có 1 diện tích đất là đất lấn chiếm từ năm 2009. Xung quanh nhà tôi cũng có nhiều hộ lấn chiếm đất như vậy. Mới đây, có sự thay đổi chính sách nên một số trường hợp đất lấn chiếm được chính quyền xem xét cấp sổ đỏ. Tôi nghe hàng xóm xung quanh nói, diện tích đất lấn chiếm muốn làm sổ đỏ thì phải đóng rất nhiều tiền thuế. Xin hỏi, khi làm sổ đỏ cho diện tích này thì nhà nước thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm phải nộp như thế nào? Nhờ luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn về “Thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm được nhà nước quy định như thế nào?” Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP

Đất lấn chiếm là gì?

Khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định rõ về hành vi lấn đất, chiếm đất như sau:

• Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
• Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau:
• Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.
• Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.
• Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp).

Theo đó, đất lấn, chiếm là diện tích đất có được do hành vi lấn đất, chiếm đất của cá nhân, tổ chức.

Thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm phải nộp như thế nào?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất; về lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn, chiếm mà được cấp hoặc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) phải nộp các khoản tiền như: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Sổ đỏ, tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất

Tùy thuộc vào từng trường hợp (có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc, vị trí, diện tích thửa đất…) mà số tiền phải nộp khác nhau.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn, chiếm mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ chia thành các giai đoạn khác nhau như trước ngày 15/10/199; Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.
Theo đó, đối với giai đoạn trước ngày 15/10/1993: Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm… nhưng nay nếu được Sổ đỏ cho đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể không được ấn định như giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành mà được tính theo từng trường hợp, thường giá đất cụ thể cao hơn giá đất tại bảng giá đất. Do vậy, tiền sử dụng đất khi nộp Sổ đỏ theo giá đất cụ thể sẽ nhiều hơn.

Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004: Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất là đất lấn, chiếm…nhưng nay nếu được cấp Sổ đỏ là đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014: Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP) tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm… kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 được tính như sau: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định, lệ phí trước bạ được tính cho trường hợp đất lấn chiếm được cấp sổ đỏ như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1/m2 theo bảng giá đất)

Lệ phí cấp Sổ đỏ

Theo quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Vì vậy, phải căn cứ vào vị trí đất bạn muốn xin cấp Sổ đỏ ở đâu thì chúng tôi mới có cơ sở để tư vấn cụ thể về phí, lệ phí câp sổ đỏ. Ngoài ra, phần diện tích lấn, chiếm này cần phù hợp với quy định tại Khoản 5-Điều 22-Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong trường hợp: cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định; đất không có tranh chấp.

Một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mang tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất khi có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

Theo Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:

• Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (phần vượt quá hạn mức vẫn phải đóng tiền sử dụng đất)
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014

• Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất mà giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất để được sử dụng đất

• Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu trước đây đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Theo khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu trước đây đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm

• Thủ tục xin xác định ranh giới đất hiện nay
• Căn cứ xác định đất có tranh chấp hiện nay
• Thời hạn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất là bao lâu?

Thông tin liên hệ Luật Sư X

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm phải nộp như thế nào?”. Nếu quý khách có nhu cầu Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, Giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Khung giá đền bù đất đai, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, giá đất đền bù giải tỏa, tư vấn luật đất đai… của chúng tôi, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Hoặc qua các kênh sau:

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp