“Xin chào luật sư. Tôi và bạn có mua chung một mảnh đất 200m2. Giờ chúng tôi muốn làm thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất thì cần thực hiện như thế nào? Pháp luật hiện nay quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất ra sao? Rất mong được luật sư hỗ trợ giải đáp thắc mắc. Tôi xin chân thành cảm ơn!”
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Đồng sở hữu đất là gì?
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Theo đó, có thể hiểu việc đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc hai hay nhiều người cùng làm chủ một thửa đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Khi có đủ 4 điều kiện trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng phải xác lập bằng hợp đồng và có công chứng hoặc chứng thực, bởi điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất
Hồ sơ, thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất được thực hiện như sau:
Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai;
- Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Trình tự thực hiện thủ tục:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nêu trên, bạn tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất như sau:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Đồng sở hữu đất có được cấp riêng sổ đỏ không?
Điều 209 Bộ Luật dân sự năm 2015 có quy định như sau: Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Theo đó, chỉ khi các bên đồng sở hữu quyền sử dụng đất có yêu cầu cấp chung giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.
Giải quyết tranh chấp đất đồng sở hữu như thế nào?
- Nếu các bên không thể có thỏa thuận, hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
- Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong GCN phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án.
- Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Có thể bạn quan tâm
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
- Chứng chỉ quản lý đất đai theo quy định mới năm 2022
- Pháp luật quy định hồ sơ thừa kế đất đai gồm những gì năm 2022?
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất theo quy định mới năm 2022“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến thành lập công ty cổ phần; hợp thức hóa lãnh sự; giấy phép bay Flycam…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định hiện hành, trường hợp đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:
– Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
– Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).
Để thực hiện việc chuyển nhượng đất mà không cần đến sự đồng ý của những đồng sở hữu còn lại chính là tiến hành tách thửa đất và làm thủ tục cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất theo phần của từng người sở hữu theo quy định của pháp luật.
Thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, hồ sơ xin tách thửa đất được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
Trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:
– Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
– Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
– Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau.
