Hiện rất nhiều lô đất bị các nhà đầu tư, chủ dự án thực hiện phân lô bán nền các mảnh đất dự án nhà ở. Việc phân lô bán nền đất liền kề phải được thực hiện theo quy định pháp luật. Nếu thực hiện phân lô bán nền đất liền kề không thực hiện đúng quy định sẽ bị xử phạt vi phạm pháp luật. Do đó, nhà đầu tư, chủ dự án cần nắm được thủ tục phân lô bán nền đất liền kề. Hãy theo dõi bài viết dưới đây của LSX để nắm rõ hơn về thủ tục phân lô bán nền đất liền kề chuẩn quy định nhé.
Phân lô, bán nền là gì?
Phân lô bán nền là một thuật ngữ được sử dụng trong các hoạt động mua bán bất động sản. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về như thế nào là phân lô bán nền. Vì vậy, có thể nhiều người chưa hình dung rõ ràng về vấn đề này. Để hiểu rõ hơn về việc phân lô bán nèn dựa trên các quy định pháp luật, hãy theo dõi nộ dung dưới đây nhé.
Việc phân lô để bán về bản chất có thể hiểu là việc tách thửa đất được giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, trên thực tế, phân lô bán nền thường được hiểu là việc chia tách thửa đất của chủ đầu tư thành các lô đất, nền đất nhỏ hơn để thực hiện chuyển nhượng cho khách hàng mà không phải là chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Quy định pháp luật về phân lô bán nền
Tuy khong quy định cụ thể về vấn đề phân lô bán nền, tuy nhiên pháp luật cũng quy định về dự án đầu tư xây dựng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Do đó, chủ đầu tư cần nắm được quy định pháp luật về phân lô bán nền như thế nào? Hãy theo dõi nội dung dưới đay để hiểu rõ hơn nhé.
Căn cứ khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
“a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”
Như vậy, việc phân lô bán nền phải được thực hiện phù hợp với quy định nêu trên.
Điều kiện cần phải đáp ứng khi phân lô bán nền đất
Để không vi phạm pháp luật thì việc phân lô bán nền các dự án cần phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định. Do đó, chủ đầu tư dự án cần nắm được điều kiện cần phải đáp ứng khi phân lô bán nền đất mà pháp luật quy định như thế nào? Dưới đây là điều kiện cần phải đáp ứng khi phân lô bán nền đất theo quy định, bạn có thể tham khảo.
Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) thì chủ đầu tư sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô bán nền cần phải đáp ứng những điều kiện như sau:
– Dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực với thửa đất sẽ chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người mua.
– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
– Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
– Dự án không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Thủ tục phân lô bán nền đất liền kề như thế nào năm 2023?
Thủ tục phân lô bán nền đất liền kề được thực hiện như thủ tục sang tên sổ đỏ. Có thể nhiều người chưa biết thủ tục phân lô bán nền đất liền kề được thực hiện như thế nào. Nếu bạn đang gặp khó khăn khi mua đất phân lô bán nền, hãy theo dõi các bước thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất liền kề dưới đây nhé.
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế nơi có đất.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
Lưu ý, phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên).
Mức phạt với dự án phân lô, bán nền không đủ điều kiện
Việc phân lô, bán nền không đủ điều kiện đối với dự án là hành vi vi phạm pháp luật, do đó hành vi này sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật. Vậy, dự án phân lô, bán nền không đủ điều kiện bị xử phạt như thế nào? Hãy theo dõi nội dung dưới đây để nắm được mức phạt với dự án phân lô, bán nền không đủ điều kiện như thế nào nhé,
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) quy định xử phạt như sau:
“Điều 21. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
2. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
…”
Như vậy,tùy thuộc vào diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền mà quy định mức xử phạt khác nhau.
Lưu ý: Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên chỉ áp dụng đối với tổ chức.
Vấn đề “Thủ tục phân lô bán nền đất liền kề chuẩn quy định 2023″ đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết
- Có nên mua đất bằng vi bằng công chứng không?
- Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất gồm những bước nào?
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ có giá trị pháp lý không?
Câu hỏi thường gặp
Biện pháp khắc phục hậu quả đổi với hành vi vi phạm trên được quy định rõ tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (một số điểm tại khoản này được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) như sau:
– Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.
– Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
– Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
– Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.
Căn cứ khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) có quy định về việc Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở không được phân lô, bán nền như sau:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
…
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
…“
Theo đó, đối với đất tại các khu vực sau đây thì chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền:
– Khu vực nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
