Trình tự thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất năm 2023

Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất là thủ tục quan trọng để hoàn tất quy trình chuyển nhượng nhà đất của các bên tham gia giao dịch. Khi nhận chuyển nhượng, tặng cho bất động sản nhà đất, người dân cần phải tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ để hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà đất của mình. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, Trình tự thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất được thực hiện như thế nào? Lệ phí làm thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất là bao nhiêu? Thời gian giải quyết thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất là bao lâu? Sau đây, Luật sư X sẽ làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 20/2019/NĐ-CP

Hiểu thế nào là sang tên đổi chủ nhà đất?

Sang tên đổi chủ nhà đất là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả sang tên đổi chủ nhà đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

Thời hạn phải đăng ký sang tên đổi chủ nhà đất là bao lâu?

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.

Như vậy, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định. 

Điều kiện sang tên đổi chủ nhà đất

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Điều kiện bên mua, tặng cho

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Trình tự thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sang tên đổi chủ nhà đất

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng;
• Bản sao giấy tờ tùy thân như CCCD/CMND/Hộ chiếu.
• Bản sao sổ hộ khẩu.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: đối với người đã kết hôn là Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Đối với người chưa kết hôn, đã ly hôn, hoặc vợ chồng không còn cần cung cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất như di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Hồ sơ sang tên đổi chủ nhà đất

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK(Lý do biến động) như sau: “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m² đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m² và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m² (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tặng cho bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Trình tự thủ tục

Trình tự thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất như sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Người có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.

Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu công chứng. Nếu người yêu cầu công chứng đã tự soạn thảo Hợp đồng thì nộp văn bản đó cho Công chứng viên. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản.

Nếu văn bản đạt yêu cầu thì Công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên ký. Trường hợp văn bản không đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ bổ sung, sửa đổi. Khi đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ hẹn thời gian ký văn bản.

Công chứng viên chuyển hồ sơ cho bộ phận văn thư đóng dấu, lấy số công chứng, thu phí, thù lao công chứng, chi phí khác theo quy định, trả hồ sơ và lưu trữ hồ sơ công chứng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp thuế, lệ phí

Thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân với người chuyển nhượng, lệ phí trước bạ đối với người nhận chuyển nhượng tại cơ quan thuế nơi có quyền sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm những giấy tờ nêu ở nội dung trên.

Nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ:

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 4: Tiếp nhận, giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

Bước 5: Trả kết quả

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc;
• Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý: Thời gian trả kết quả không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (ngày có kết quả giải quyết là ngày ký xác nhận thông tin tặng cho trong giấy chứng nhận).

Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai

Bạn có thể tham khảo và tải về Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai tại đây:

Thời gian giải quyết thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất

Thời gian giải quyết thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Lệ phí làm thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất là bao nhiêu?

Lệ phí làm thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất bao gồm:

Phí công chứng khi sang tên đổi chủ nhà đất

Phí công chứng khi sang tên sổ đỏ căn cứ theo Giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản như sau:

Giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản	Mức phí (đồng/trường hợp)
Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
Từ 50 – 100 triệu đồng	100.000 đồng
Từ 100 – 1 tỷ đồng	0.1% giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản
Từ 1 – 3 tỷ đồng	1 triệu đồng và 0.06% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng
Từ 3 – 5 tỷ đồng	2.2 triệu đồng và 0.05% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng
Từ 5 – 10 tỷ đồng	3.2 triệu đồng và 0.04% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng
Từ 10 – 100 tỷ đồng	5.2 triệu đồng và 0.03% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng
Trên 100 tỷ đồng	32.2 triệu đồng và 0.02% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng

Thuế thu nhập cá nhân

1. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2% giá trị chuyển nhượng
2. Đối với trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất x 10% giá đất

Lệ phí trước bạ

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí trước bạ cần nộp được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

Mời bạn xem thêm

• Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
• Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
• Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến kết hôn với người Nhật Bản. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp