“Tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” là 3 công việc quan trọng của một đời người theo quan niệm từ xa xưa của cha ông ta. Việc cha mẹ cho con cái miếng đất làm vốn, xây dựng nhà cửa để ổn định phát triển sự nghiệp là điều không hiếm. Tuy nhiên phải quan tâm tới tính pháp lý của miếng đất đó có được phép xây nhà hay không cũng vô cùng quan trọng. Câu hỏi đặt ra là có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp hay không?
Căn cứ:
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật hình sự 2015
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP
Nội dung tư vấn
1. Có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Trước tiên, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá của quốc gia, nó thuộc sở hữu chung của toàn dân tộc chứ không thuộc sở hữu riêng của bất cứ chủ thể nào. Do đó, pháp luật về đất đai cũng quy định về những nguyên tắc trong việc sử dụng đất tại Điều 6 Luật đất đai như sau:
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Cũng từ nguyên tắc phải sử dụng đúng mục đích của đất nêu trên, dẫn tới việc pháp luật quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích sử dụng miếng đất mà họ có quyền sử dụng, cụ thể:
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Từ 2 điều trên đẫn đến việc sử dụng đất sai mục đích là một trong các điều pháp luật cấm trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể tại:
Điều 12. Những hành vi bị nghiệm cấm
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Mặt khác, theo các quy định tại mục 2 chương 10 Luật đất đai thì đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thì nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Như vậy pháp luật không cho phép việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Bởi vậy, việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp là trái pháp luật.
Trường hợp nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, thì người sử dụng đất có quyền làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở. Tùy thuộc vào từng đối tượng khác nhau thì các cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân các cấp sẽ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết theo pháp luật về đất đai. Trình tự thủ tục cụ thể được quy định tại nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2. Xử phạt
Trường hợp xây dựng trái phép nhà ở trên đất phi nông nghiệp khi không thực hiện hoặc chưa hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ phải chịu các biện pháp xử phạt hành chính. Hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là việc sử dụng sai mục đích sử dụng của đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Do đó căn cứ vào Khoản 3, 4 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về các hình thức xử phạt như sau:
3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Như vậy, ngoài mức phạt tiền cao nhất lên tới 50 triệu đồng thì người vi phạm còn phải chịu các biện pháp khắc phục hậu quả như phải trả lại nguyên trạng tình trạng của đất và nộp lại số lợi bất chính ( nếu có )
Ngoài ra, việc xây dụng mà không có sự cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ bị xử phạt hành chính. Căn cứ theo Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:
5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy theo quy định tại Điểm a Khoản 5 nêu trên, mức phạt tiền tối đa cho hành vi xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp mà không có giấy phép xây dựng là 20 triệu đồng.
Thậm trí, nếu hành vi vi phạm làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới xã hội hoặc đã bị xử phạt hành chính vẫn còn tiếp diễn thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Căn cứ Điều 343 Bộ Luật hình sự 2015 như sau:
1. Người nào chiếm dụng chỗ ở, xây dựng nhà trái phép, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
Nhà ở, công trình xây dựng trái phép có thể bị dỡ bỏ, trưng mua hoặc tịch thu.
2. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Như vậy ngoài việc có thể phải chịu án tù thì người phạm tội trong trường hợp này còn có thể bị phạt tiền lên tới 50 triệu đồng cho hành vi phạm tội.
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
