Xây nhà trên đất ao có được không?

Chào luật sư, nhà tôi một mảnh đất ao. Tuy nhiên hiện tại tôi muốn lấp đất để xây nhà. Tôi không biết là xây nhà trên đất ao có được không? Vậy, tôi muốn hỏi luật sư xây nhà trên đất ao có được không? Và nếu được thì tôi phải làm những thủ tục nào?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật sư X, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của bạn qua bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Đất ao là gì?

Đất ao hồ là những khu đất trũng sâu, có nước dùng để nuôi trồng thủy sản hoặc để làm cảnh. Những khu đất này được hình thành tự nhiên hoặc do con người tạo thành với sự hỗ trợ của máy móc. Các khu đất ao thường dùng để nuôi thủy hải sản hoặc dùng làm cảnh.

Căn cứ Khoản 1, Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai quy định như sau:

• Đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
• Phần diện tích đất ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định trên thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
• Ngoài ra, nếu đất ao không cùng một thửa đất đang có nhà ở mà dùng để nuôi trồng thủy sản thì cũng được xếp vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai.

Để xác định đất ao có phải đất ở không, người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin đó trên loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ có quy định về phần diện tích đất sử dụng là đất gì. Chủ sở hữu của Giấy chứng nhận chỉ cần dựa vào thông tin đó để xác nhận đất ao là đất ở hay đất nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, hầu hết đất ao là đất nuôi trồng thủy sản, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, chủ sở hữu sẽ không thể xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Xây nhà trên đất ao có được không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Hiện nay chỉ có đất ở (thường được gọi là đất thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của người dân. Vì vậy, nếu đất ao được xác định là đất ở thì người dân có thể thực hiện việc xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó.

Trường hợp đất ao được xác định là đất nông nghiệp thì người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng nhà ở.

Xây nhà trên đất ao có bị phạt không?

Trên thực tế, đất ao hồ thường được xếp vào loại đất nông nghiệp. Theo đó, đất nông nghiệp thì không được phép xây dựng nhà ở, công trình. Tất cả các trường hợp tự ý xây dựng công trình trên đất không được phép đều có thể bị xử phạt hành chính. Ngoài ra, nếu người dân cố tình tiếp tục xây nhà trên đất ao ngoài xử phạt hành chính còn có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, nếu như bạn vẫn muốn tiếp tục xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp này thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xây nhà trên đất ao khi chưa được phép bị xử phạt bao nhiêu?

Nếu đất ao được xác định là đất nông nghiệp mà người dân thực hiện xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải cải tạo đất trở lại trạng thái ban đầu (trường hợp này là dỡ toàn bộ nhà ở đã xây dựng).

Mức xử phạt được quy định tại Khoản 2, 3, 4, Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.

Như vậy, mức xử phạt hành chính trong trường hợp xây nhà trên đất ao khi chưa được phép sẽ dao động từ 3.000.000 đồng – 200.000.000 đồng ở khu vực nông thôn. Nếu vi phạm trên ở khu vực đô thị thì mức xử phạt hành chính gấp 2 lần ở khu vực nông thôn. Ngoài ra, người dân đã xây dựng nhà ở còn phải khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu.

Vì vậy, trước khi có dự định lấp ao để xây dựng nhà ở, bạn nên kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận để xác định phần diện tích đó có phải là đất ở không. Nếu nó là đất ở thì mới có thể xây dựng nhà và các công trình phục vụ cho cuộc sống. Trường hợp nó được xác định là đất nông nghiệp hoặc chưa xác định mục đích sử dụng đất thì phải làm đơn xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục chuyển đất ao sang đất thổ cư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định các giấy tờ mà người sử dụng đất cần chuẩn bị để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Sau khi điền thông tin vào mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân cần đến phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để nộp hồ sơ.

Bước 2: Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ghi thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi lại phiếu tiếp nhận cho người dân. Trong phiếu tiếp nhận có ghi rõ hạn trả kết quả.

Lưu ý: Nếu cần bổ sung thêm giấy tờ, người dân sẽ nhận được thông báo trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc. Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ bổ sung theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu của người dân. Trong giai đoạn này, bạn sẽ nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) từ cơ quan thuế. Trong thời hạn cho phép hãy nhanh chóng nộp tiền để thủ tục xử lý hành chính không bị gián đoạn.

Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ, ngày lễ tết và khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Phí chuyển đổi đất ao sang đất ở bao nhiêu?
• Tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp có sao không?
• Cách xem đất có thổ cư không như thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, thủ tục công ty tạm ngưng kinh doanh, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội, dịch vụ luật sư thành lập công ty trọn gói giá rẻ, đơn xin trích lục hồ sơ nhà đất, tra cứu quy hoạch xây dựng,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp. 

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp