Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Đây là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi. Vậy nhà ở được phép xây dựng theo quy định của pháp luật trong những trường hợp nào? Có được xây nhà trên đất vườn không? Xây nhà trên đất vườn có được bồi thường không?
Đất vườn là gì?
Có thể tạm hiểu: Đất vườn hay có còn gọi là đất thổ vườn, đất vườn tạp đó là đất dùng để trồng các loại cây hàng năm, cây hoa màu, các loại cây lâu năm khác. Đất vườn được quy định là đất có diện tích nằm trong cùng thửa đất với đất ở, nằm liền kề hay được tách thành lô đất riêng.
Còn Luật Đất đai hiện hành cũng không có giải thích thế nào là đất vườn. Điều 10 Luật Đất đai 2013 chỉ phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Tuy nhiên, Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Đất đai trước đây quy định (văn bản này đã hết hiệu lực):
Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Theo quy định của pháp luật, đất vườn chưa được phân vào nhóm đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp nhưng nó chỉ sử dụng để trồng cây hàng năm hay lâu năm khác.
Xây nhà trên đất vườn có được bồi thường không?
Căn cứ theo Điều 88 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại điều 89 được thực hiện như sau:
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Đất vườn có được xây nhà không?
– Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Trong khi đó, mục đích sử dụng đất vườn là để trồng cây lâu năm hoặc hàng năm.
– Theo quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất trong luật đất đai 2013 tại khoản 1, điều 170 như sau: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo đó, người sử dụng đất không được sử dụng trái với mục đích nói trên.
– Dựa vào các quy định trên thì có nghĩa là không được xây nhà trên đất vườn mà chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư). Nếu bạn xây dựng nhà ở trên các loại đất khác gồm đất vườn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời, buộc phải tháo dỡ nhà ở đó.
– Người sử dụng đất nếu muốn xây dựng nhà trên đất vườn phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Theo quy định trong luật đất đai năm 2013, thì chỉ đất thổ cư là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở. Đất thổ cư được quy định thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp và được sử dụng xây dựng các công trình khác có liên quan đến nhu cầu ở của người dân.
Theo đó, người sử dụng muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì cần phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư. Khi hồ sơ được xét duyệt, người sử dụng sẽ được phép xây dựng nhà ở trên đất vườn. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
“Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, nếu xây nhà trên đất vườn thì sẽ không được bồi thường, ngược lại việc xây nhà trên đất vườn là trái với quy định của pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của nhà nước có liên quan“.
Điều kiện để người sử dụng được cấp phép xây dựng nhà trên đất vườn.
Đất vườn nếu muốn được xây dựng nhà thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Công trình xây dựng đó phải thuộc trong khu vực đã có chi tiết quy hoạch hay quy hoạch ở khu dân cư nông thôn.
- Công trình xây dựng phải phù hợp với mục đích đầu tư hay mục đích sử dụng của đất.
- Công trình xây dựng phải đảm bảo an toàn cho chính dự án của mình và các công trình xung quanh khác.
- Đất vườn muốn được xây nhà phải đảm bảo các yêu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu về môi trường. Ngoài ra, công trình xây dựng phải có hành lang bảo vệ, đê điều, giao thông,…
- Hồ sơ thiết kế của công trình xây dựng phải đảm bảo đáp ứng các quy định.
- Phải xem công trình đó có phù hợp với quy mô và thời gian thực hiện các quy hoạch được quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh không.
- Khi thời gian tồn tại của công trình xây dựng được ghi trên giấy chứng nhận tạm hết hạn, chủ đầu tư phải cam kết không được yêu cầu cơ quan Nhà nước bồi thường. Đồng thời, chủ đầu tư phải thực hiện cam kết tự phá bỏ công trình xây dựng trên.
- Các công trình xây dựng hay nhà ở riêng lẻ chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm theo một thời gian nhất định chứ không theo giai đoạn và dự án.
Đất vườn muốn được xây nhà thì phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện trên. Nếu bạn muốn xây dựng nhà tạm trên đất vườn có thể chuẩn bị hồ sơ để xin cấp giấy phép.
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X về “Xây nhà trên đất vườn có được bồi thường không”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải thể doanh nghiệp; tạm ngưng công ty, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng liên hệ đến hotline 0833.102.102. để được nhận tư vấn.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu đơn xin chuyển đổi vị trí công việc năm 2022
- Công an là hành pháp hay tư pháp?
- Xin chuyển bộ phận trong công ty như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Mục đích sử dụng đất vườn là để trồng cây lâu năm hoặc hàng năm.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, không được xây nhà tạm trên đất vườn mặc dù nhà tạm được xây dựng mà không cần xin giấy phép nhưng vẫn không được phép xây trên đất vườn. Trường hợp bạn muốn xây nhà tạm trên đất vườn thì phải xin chuyển mục đích sử dụng mảnh đất vườn đó.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã quy định cụ thể: Đối với các công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì xử phạt theo quy định tại nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 9, 10, 11 và Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
