Xin chào tôi tên là Phạm Hà, bố tôi mất để lại cho 2 anh em chúng tôi mảnh đất khoảng 800 m2. Do trước khi mất bố không viết di chúc cụ thể nên xảy ra chuyện cả 2 anh em tôi tranh chấp mảnh đất này và đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Tuy nhiên, sắp tới tôi nghe nói anh tôi dự định sẽ xây nhà trên đất đang xảy ra tranh chấp bất chấp mọi tranh cãi hiện tại. Luật sư có thể giải đáp giúp tôi liệu làm như vậy có được không và khi xây nhà trên đất tranh chấp có bị xử lý gì? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho LSX. Để giải đáp thắc mắc “Xử lý xây dựng trên đất tranh chấp theo quy định hiện hành” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Đất đang có tranh chấp là gì?
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Có được xây dựng nhà trên đất tranh chấp không?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc có cho phép xây dựng trên đất đang tranh chấp hay không. Trên thực tế, theo Luật Xây dựng năm 2014 việc xây dựng chỉ cần đúng mục đích sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để được phép xây.
Để xác định được đất có đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng chỉ cần thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Đối chiếu với quy định trên thì việc đất đang có tranh chấp vẫn được phép xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên hành vi xây dựng thêm sẽ bị cấm trong trường hợp đất đang tranh chấp và đã có đơn khởi kiện lên Tòa án, đang trong quá trình giải quyết mà một trong các bên tranh chấp tiến hành xây dựng thì bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp kịp thời” theo như quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”
Đất đang tranh chấp và đang trong quá trình giải quyết, chưa xác định được chủ sở hữu, nếu xây dựng nhà trên đất đang tranh chấp thì đó là căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng tài sản đó và bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp kịp thời”, khi Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì chính quyền sẽ không cho phép xây dựng trên đất.
Xử lý xây dựng trên đất tranh chấp theo quy định hiện hành năm 2022
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định điều chỉnh, trong đó có nguyên tắc sử dụng đất. Cụ thể, tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 có quy định nguyên tắc “không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh”.
Có thể thấy, bên cạnh việc bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, Luật đất đai còn quy định về nguyên tắc bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Ngoài ra, tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
Như vậy, việc xây nhà trên phần đất lấn chiếm của người khác đã vi phạm vào điều cấm của Luật đất đai 2013. Do đó, tùy vào tính chất và mức độ mà hành vi này có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.
Quy định về hình thức xử phạt
– Xử phạt hành chính
Căn cứ khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 28/01/2022 về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Theo đó, đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác thì sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
Trong trường hợp sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính, dù được người có thẩm quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm những vẫn không tuân theo thì sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
– Xử lý hình sự
Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự năm 2015. Theo đó, người nào lấn chiếm đất, sử dụng đất trái với quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án phạm tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
– Biện pháp khắc phục hậu quả và hình thức xử phạt bổ sung
Căn cứ theo khoản 14, 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì chủ nhà sẽ phải buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Xử lý xây dựng trên đất tranh chấp theo quy định hiện hành”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về các thủ tục pháp lý có liên quan đến vấn đề đất đai như: Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, giá thu hồi đất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, mức bồi thường thu hồi đất, giá đất đền bù giải tỏa,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp cụ thể và chi tiết.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Án phí tranh chấp ranh giới đất đai là bao nhiêu?
- Đất cấp sai đã chuyển nhượng có được thu hồi không?
- Đất đã có quyết định thu hồi có được thế chấp hay không?
Câu hỏi thường gặp
Người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải làm đơn gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải có các nội dung chính sau đây:
– Ngày, tháng, năm làm đơn;
– Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình;
– Lý do cần phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được áp dụng và các yêu cầu cụ thể.
Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:
– Người khởi kiện có quyền khởi kiện;
– Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc;
– Tranh chấp chưa được giải quyết;
– Phải được hòa giải tại UBND cấp xã.
Hiện nay, đất đai được đánh giá là một trong những tài sản lớn nhất của các cá nhân, hộ gia đình. Đồng thời, do sự tăng trưởng nhanh chóng của nền kinh tế, Nhà nước buộc phải thực hiện cải cách về đất đai và trao quyền sử dụng đất cho các cơ quan tổ chức hay các cá nhân đơn lẻ. Đây chính những lý do khiến tình trạng tranh chấp đất đai gia tăng và ngày càng trở nên phức tạp.
Cụ thể, chính sách và quy định trong các điều luật tranh chấp đất đai tại Việt Nam vẫn chưa được thực sự đồng bộ, nhất quán và rõ ràng. Bên cạnh đó, cơ chế quản lý chưa chặt chẽ cũng như năng lực của cán bộ, nhân viên quản lý đất đai vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai hiệu quả.
Ngoài những nguyên nhân nêu trên, tranh chấp đất đai còn có thể phát sinh bởi:
– Cơ chế quản lý đất đai chưa hợp lý của lãnh đạo chuyên ngành.
– Công tác giáo dục, tuyên truyền pháp luật chưa được quá coi trọng, khiến những văn bản pháp lý về đất đai chưa được phổ biến rộng rãi.
– Bộ phận cán bộ, công chức chưa thực hiện đúng nhiệm vụ của của mình, thiếu trách nhiệm, lạm dụng quyền và tham nhũng nhằm trục lợi cho bản thân.
– Tranh chấp do lấn, chiếm đất giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề.
