Sổ đỏ hay còn gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một tên gọi rất quen thuộc đối với mọi người. Đây là một loại giấy tờ quan trọng trong mỗi gia đình, do cơ quan có thẩm quyền cấp phát. Vậy sổ đỏ được pháp luật quy định như thế nào? Sổ đỏ có phải giấy tờ có giá không? Có sổ đỏ có phải đóng thuế đất không? Dưới đây Luật Sư X sẽ giải đáp tất cả những thắc mắc của bạn về sổ đỏ theo quy định mới nhất của pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ có phải là giấy tờ có giá không?
Quy định của pháp luật hiện hành về sổ đỏ
- Sổ đỏ tên gọi mà người dân dùng để chỉ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Dựa theo màu sắc bên ngoài của giấy chứng nhận. Trên thực tế, từ trước đến nay pháp luật đất đai chưa đặt ra quy định về sổ đỏ, mà chỉ có quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là loại giấy tờ do Bộ Tài nguyên vầ Môi trường ban hành. Sổ đỏ không chỉ là giấy tờ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng về mặt pháp lý, mà còn là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.
- Kể từ ngày 10/12/2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực, thì các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được quy định thống nhất thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và tiếp tục được quy định trong Luật đất đai năm 2013.
Sổ đỏ không phải là giấy tờ có giá?
Hiện nay, pháp luật về đất đai chưa đặt ra một định nghĩa cụ thể về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để xác nhận sổ đỏ có phải là giấy tờ có giá hay không thì phải căn cứ theo nhiều quy định khác nhau có liên quan của pháp luật.
– Tại Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chính thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất“.
– Khoản 1, Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Nhưng hiện nay, chưa định nghĩa cụ thể về giấy tờ có giá được đặt ra trong Bộ luật Dân sự 2015.
– Mặt khác, theo quy định tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 04/2016/TT-NHNN và Khoản 1 Điều 2 Thông tư 01/2012/TT-NHNN thì: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác định nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá là một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.
– Theo công hướng dẫn tại Công văn 141/TANDTC-KHXX năm 2011 thì giấy tờ có giá bao gồm:
- Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 của Luật các công cụ chuyển nhượng năm 2005.
- Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại Điểm c, Khoản 1 Điều 4 của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005.
- Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại Điểm 16 Điều 3 của Luật quản lý nợ công 2009
- Các loại chứng khoán được quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Luật chứng khoán 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2010.
- Trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Điều 2, của Nghị định số 52/2016/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Căn cứ vào các quy định trên thì Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không phải là giấy tờ có giá mà chỉ là một chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Có sổ đỏ thì có phải đóng thuế đất không?
Thuế nhà đất là loại thuế gián thu, được áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Căn cứ theo quy định của pháp luật có liên quan đến thuế đất thì các trường hợp phải đóng thuế đất và miến thuế đất được quy định như sau:
* Thuế sử dụng đất nông nghiệp
a) Đối tượng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp
Căn cứ Điều 1, Nghị định 74/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:
– Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
– Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
– Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
b) Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
– Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.
– Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.
* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
a) Đối tượng thu thuế
Căn cứ Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC, người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
– Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế:
+ Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:
- Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế).
- Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất.
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
– Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.
+ Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
+ Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
+ Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.
+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
+ Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).
+ Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
b) Đối tượng không chịu thuế
Đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế bao gồm:
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm:
+ Đất giao thông, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưa xây dựng do được phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản xuất nước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi.
Việc xác định đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay được thực hiện theo quy định tại Nghị định 83/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về quản lý, khai thác cảng hàng không, sân bay và các văn bản hướng dẫn thi hành, văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có).
+ Đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hoá, điểm bưu điện – văn hoá xã, phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn.
+ Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định bảo vệ.
+ Đất xây dựng công trình công cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích công cộng trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất xây dựng công trình hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình trên; đất trạm điện; đất hồ, đập thuỷ điện; đất xây dựng nhà tang lễ, nhà hoả táng, lò hoả táng; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Việc xác định đất sử dụng cho mục đích công cộng trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn thực hiện theo quy định tại Thông tư 06/2007/TT-BTNMT và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có).
– Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ bao gồm diện tích đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khuôn viên của thửa đất có các công trình này.
Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
– Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà, kho của hộ gia đình, cá nhân chỉ để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, nếu có sổ đỏ mà không thuộc các trường hợp được miễn thu thuế thì vẫn phải nộp thuế đất khi có sổ đỏ.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thỏa thuận mẫu biên bản cam kết giữa hai bên gồm những nội dung gì?
- Mẫu đơn khiếu nại tố cáo hành chính hiện nay
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X về Sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm tư vấn, giúp đỡ của Luật sư X về doanh nghiệp tư nhân, điều kiện thành lập công ty hợp danh, đăng ký bảo hộ thương hiệu, hồ sơ thành lập công ty,…Xin vui lòng liên hệ 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 4, Văn bản hợp nhất số 10/VBHN-BTC năm 2017, hợp nhất hai Thông tư số 153/2011/TT-BTC và Thông tư số 130/2016/TT-BTC thì:
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m² đất tính thuế và thuế suất.
Đây là nghĩa vụ tài chính mà những người sử dụng đất cần phải nộp để được đảm bảo quyền lợi sau này. Chi phí này bao gồm: Tiền thẩm định hồ sơ, lệ phí và chi phí cấp sổ đỏ. Số tiền đó dao động từ 500.000 – 5.000.000 đồng tùy theo từng trường hợp và từng địa phương khác nhau.
