Chào Luật sư, Luật sư có thể cho tôi biết thêm thông tin về việc tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Ngày nay có rất nhiều gia đình có đất nông nghiệp muốn chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư để có thể xây dựng nhà ở hoặc để bán được giá cao. Tuy nhiên do kiến thức pháp luật còn hạn chế cho nên đã có rất nhiều trường hợp người dân không tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư. Vậy tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào?
Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về việc tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào? LSX mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Nguyên tắc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
– Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau đây:
a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;
b) Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;
đ) Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
– Việc lập kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh;
b) Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh;
c) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu;
đ) Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh;
e) Kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
Căn cứ xác định loại đất tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về xác định loại đất như sau:
Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
– Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
– Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
– Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
– Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
– Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đất nông nghiệp là đất gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đát nông nghiệp như sau:
– Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào?
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất ở. Đây là tên gọi để phân biệt với đất thổ canh (hay còn gọi là đất canh tác).Trên thực tế loại đất này trong quy định của pháp luật đất đai năm 2013 thì nó là nhóm đất thuộc đất phi nông nghiệp. Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích của loại hình đất này là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống. Khái niệm cụ thể về đất thổ cư được hiểu như sau:
“Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu đất ODT hoặc ONT. Loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, nó bao gồm loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật”.
Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Kể cả vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở. Nói nôm na, đây là loại đất cho phép để ở, xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng liên quan phục vụ đời sống.
Theo quy định của pháp luật hiện hành. Hiện nay, đất thổ cư được chia thành hai loại chính là đất thành thị và đất nông thôn. Hai loại đất này đều đã được Nhà nước quy định với hai ký hiệu là ODT và ONT. Được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất thổ cư đô thị với ký hiệu thường thấy là đất ODT, vẫn mang nhiều đặc điểm giống đất thổ cư bình thường.
- Đất ODT được quản lý bởi phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã. Thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Chính sách quản lý của đất thổ cư đô thị khác với đất thổ cư nông thôn về thuế, giấy phép xây dựng,…
- Đất ở tại đô thị sẽ bao gồm đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở. Hoặc vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị. Được quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng phù hợp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất thổ cư ở đô thị là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.
Đất thổ cư nông thôn thường được gọi tắt là ONT. Là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Đối với các lô đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố. Thì đất ở đó sẽ không còn được gọi là đất nông thôn nữa.
Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở khu vực nông thôn. Với các loại đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn. Đất được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao nhằm mục đích phát triển tại địa phương đó. Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó của cơ quan có thẩm quyền. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng. Ngoài ra, đất ONT cũng có các chính sách và thu thuế riêng.
Tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào? Đất nông nghiệp và đất thổ cư là 02 loại đất khác nhau cho nên khi muốn tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư bạn phải thực hiện 02 công đoạn như sau:
- Thứ nhất là tách thửa đất nông nghiệp;
- Thứ hai là chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định về tách thửa đất nông nghiệp
Về trình tự thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định như sau:
– Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (nếu có).
– Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập 01 bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
- Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;
- Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;
- Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;
- Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
– Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Mời bạn xem thêm
- Dùng hộ chiếu để đăng ký doanh nghiệp có được hay không?
- Quy định về tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp hiện nay
- Tạm ngừng, đình chỉ hoạt động, chấm dứt kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định hiện nay
- Chế độ ưu tiên trong hải quan đối với doanh nghiệp theo quy định pháp luật hiện nay
Thông tin liên hệ LSX
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Tách thửa đất nông nghiệp lên thổ cư thực hiện như thế nào?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; thông báo về việc tạm ngừng kinh doanh; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsu
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau
Khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Mặt khác, UBND cấp huyện không được tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.
Thời gian sử dụng các loại đất thổ cư là bao lâu? Theo Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 về thời hạn sử dụng đất thổ cư. Các loại đất thổ cư có thể sử dụng ổn định lâu dài là đất ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Đây chính là loại đất không xác định thời hạn sử dụng nhưng không phải loại đất sử dụng vĩnh viễn.
