Thị trường bất động sản luôn nóng lên từng ngày để bắt kịp xu thế của khách hàng cũng như những nhà đầu tư. Ở những thành phố lớn, các dự án căn hộ chung cư, nghỉ dưỡng,… xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, những “lùm xùm” về việc khách hàng nhận căn hộ bị hao hụt về diện tích so với hợp đồng dường như cũng bắt kịp xu hướng phát triển của Bất động sản. Nếu gặp phải trường hợp này, hướng giải quyết nên lựa chọn là gì? Hãy cùng LSX tìm hiểu về vấn đề này nhé!
Căn cứ pháp lí
- Luật đất đai 2013
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Luật Nhà ở 2014
Nội dung tư vấnNhững năm gần đây, nhiều hiện tưởng biểu tình chủ đầu tư giao diện tích căn hộ bị thiếu hụt so với diện tích ghi trong hợp đồng xuất hiện trên các tuyến đường, phương tiện truyền thông,…khiến nhiều khách hàng e ngại với việc đầu tư vào thị trường bất động sản. Diện tích bị thiếu thường rơi vào từ 2-3 m2 thâm chí có căn hộ thiếu đến 10m2. Phương án giải quyết như thế nào mới là thông minh?
1. Cách tính diện tích căn hộ theo quy định của pháp luật.
Trước hết mua căn hộ chung cư thì người mua cũng như người bán sẽ phải cùng nhau hiểu về chính sách bán hàng bao gồm cả việc tính diện tích căn hộ bằng cách nào. Bởi trên thực tế, có hai cách tính diện tích 1 căn hộ là thông thủy và tim tường. Đối với diện tích thông thủy, đây là cách tính diện tích bao gồm phần diện tích từ mép tường bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liên với căn hộ đó. Cách tính này không bao gồm diện tích tường bao, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Một cách dễ hiểu, “thông thủy” nghĩa là dòng nước, diện tích nước chiếm trong 1 căn hộ chính là diện tích thông thủy.Đối với diện tích tim tường, khác với thông thủy, diện tích căn hộ tính theo cách này sẽ được tính từ tâm tường (bao gồm tường bao, tường phân chia căn hộ) và cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.Đó là về cách tính, tuy nhiên, the quy định của pháp luật hiện hành đối với việc mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải áp dụng cách tính thông thủy đối với căn hộ của mình. Quy định này được thể hiện rõ tại .” (Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014)
“ Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung”.Là một nhà đầu tư hay một khách hàng thông minh, việc nắm bắt được quy định này chính là một lợi thế khi bạn mua nhà để ở hay để kinh doanh. Cách tính theo diện tích thông thủy đảm bảo tối đa quyền lợi cho người sử dụng về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
2. Nên làm gì trước khi mua nhà chung cư?
Ông cha thường nói, “phòng bệnh còn hơn chữa bệnh”. Chưa nhắc đến vấn đề thiếu hụt diện tích khi đến ngày thực tế bạn nhận căn hộ. Ngay từ khi giao kết hợp đồng mua bán, hãy tạo cho mình một phương án giải quyết trong trường hợp quyền và lợi ích của bạn bị xâm phạm về diện tích nói riêng và các quyền lợi khác nói chung.Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư uy tín, người ta sẽ dự liệu trong hợp đồng mua bán điều khoản về diện tích bị thiếu hụt khi bàn giao căn hộ. Sự chệnh lệch dựa trên con số cụ thể mà chủ đầu tư quy định (đa phần là từ 2-5% diện tích căn hộ). Theo đó, nếu diện tích thực tế giao thiếu so với tỷ lệ chênh lệch, chủ đầu tư phải hoàn tiền cho khách hàng, ngược lại, nếu giao thừa, thì đôi bên bàn bạc lại giá trị căn hộ. Chẳng hạn như mẫu hợp đồng mua bán chung cư có điều khoản sau:
“Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trường hợp diện tích thông thủy thực tế chêch lệch 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.Vấn đề này đã đặt ra một mấu chốt vô cùng quan trọng trong trường hợp đàm phán hợp đồng. Khách hàng nên tìm hiểu kỹ về các điều khoản và đặc biệt là về phần thỏa thuận về phương án giải quyết trong trường hợp diện tích bị thiếu hụt.
3. Phương án xử lý khi bị giao căn hộ thiếu hụt so với hợp đồng.
Đối với trường hợp không tìm hiểu cũng như đàm phán kỹ lưỡng khi ký kết trước khi ký hợp đồng, nếu xảy ra tranh chấp, 2 bên có thể tìm đến phương án thương thảo hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, con đường đàm phán, thỏa thuận. Đồng ý với việc diện tích căn hộ bị chênh lệch (tăng hoặc giảm) so với diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà là khó tránh khỏi trong hoạt động kinh doanh bất động sản và lĩnh vực xây dựng. Bởi vậy, nếu một trong những quyền lợi của các bên bị xâm phạm, việc đầu tiên chúng ta nên hướng đến chính là các điều khoản đã được thỏa thuận hợp đồngNếu hai bên đã có sự thỏa thuận về diện tích chênh lệch trong hợp đồng, việc điều chỉnh giá trị căn hộ hay không phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp hai bên không có thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận lại hoặc lựa chọn phương án khởi kiện lên Tòa án.
Thứ hai, với con đường khởi kiện. Bạn có thể gửi đơn khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền giải quyết, yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn. Tuy nhiên, đối với những tranh chấp có giá trị tài sản nhỏ, chi phí khởi kiện đắt đó, và quá trình khá phức tạp, nhiều khách hàng lựa chọn phương án “cắn răng cho qua” hoặc biểu tình. Tình trạng này đã xảy ra rất nhiều nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh,…Tham khảo bài viết: Thủ tục khởi kiện vụ án dân sựBởi vậy, việc tìm hiểu chặt chẽ những quy định của pháp luật trong quá trình giao dịch có lẽ đóng một vai trò rất quan trọng. Hãy là một khách hàng mua bán bất động sản thông minh nhé!
Hy vọng bài viết hữu ích cho bạn! Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng tại Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
