Giao dịch về đất đai là một trong những giao dịch được thực hiện phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, không thể tránh khỏi việc nảy sinh những vấn đề gây khó khăn cho quá trình bàn giao đất giữa các bên trong giao dịch. Đặc biệt là việc bên mua đất không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng như trong hợp đồng đã ký kết là điều thường xuyên xảy ra. Trong trường hợp này cần phải làm gì để buộc bên mua phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình? Nếu bên mua đất không chịu thanh toán thì phải làm thế nào? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn cách giải quyết phù hợp trong trường hợp “Bên mua đất không chịu thanh toán” theo các quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý
Bên mua đất không chịu thanh toán tiền thì làm thế nào?
Nghĩa vụ thanh toán tiền của bên mua đất
Nghĩa vụ thanh toán của bên mua đất được pháp luật quy định như sau:
– “Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán” (khoản 1 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020).
– Bên nhận chuyển nhượng đất phải có nghĩa vụ:
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
(Theo Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020).
– Thực hiện nghĩa vụ trả tiền (Điều 280 Bộ luật Dân sự 2015)
- Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.
- Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Quyền của người bán đất nếu bên mua không thanh toán tiền
Trong trường hợp bên mua không chịu thanh toán tiền mua đất thì người bán có quyền như sau:
Theo quy định trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
– Người bán có quyền yêu cầu:
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. (Điều 36)
– Phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. ( Khoản 2 Điều 16)
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015:
– Quyền đòi lại tài sản: Trong trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận thì bên bán có quyền đòi lại tài sản. (Điều 332)
– Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
– Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này. (Điều 357)
Theo đó: Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.
- Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.
- Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.
– Hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423:
- Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
- Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
- Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó nếu trường hợp bên mua đất chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trong một thời hạn cụ thể quy định trong hợp đồng thì bên bán đất có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
– Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại: “Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” (Điều 584)
Khởi kiện ra Tòa nếu bên mua đất không chịu trả tiền
Trong trường hợp bên bán đất đã giao đất mà bên mua chưa trả tiền hoặc việc bên mua đất không thanh toán gây thiệt hại cho bên bán thì bên bán và có căn cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện lên Tòa án để được giải quyết nhằm đảm bảo được các quyền và lợi ích của mình. Bên bán đất có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản.
Hồ sơ khởi kiện bên mua đất không chịu thanh toán tiền
- Đơn khởi kiện theo mẫu;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan
- Giấy chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu( bản sao có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh nghĩa vụ thanh toán của bên mua (nếu có)
Như vậy, nếu trong trường hợp bên bán đất nhận thấy việc bên mua đất không trả tiền gây thiệt hại cho mình thì có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản để yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Tòa án sẽ căn cứ vào hồ sơ và tình tiết vụ việc để giải quyết vấn đề trên và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng.
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X về “Bên mua đất không chịu thanh toán”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dịch vụ xác nhận tình trạng hôn nhân, mẫu hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng liên hệ đến hotline 0833.102.102. để được nhận tư vấn.
Mời bạn xem thêm
- Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?
- Đất vườn, ao có phải là đất nông nghiệp?
- Quy trình cưỡng chế vi phạm đất đai
- Quy định về việc sử dụng đất quốc phòng như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại được theo quy định tại Điều 585 BLDS 2015 như sau:
1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.
Theo đó, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 64 Nghị định 43/2014 thì Hợp đồng mua bán đất cần phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu hợp đồng không công chứng, chứng thực thì nội dung trong hợp đồng sẽ không có hiệu lực về mặt pháp lý, vì vậy khi khởi kiện ra tòa thì các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên sẽ còn tùy vào từng trường hợp khác nhau, tòa án sẽ xem xét giải quyết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng mua bán đất.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng và để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.
