Để có thể định giá đất trần tại mỗi địa phương thì các cơ quan có thẩm quyền buộc phải áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật. Có rất phương pháp định giá đất được các nhà khoa học đưa ra hiện nay tuy nhiên không phải phương pháp nào cũng áp dụng được tại Việt Nam. Vậy các phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay được quy định như thế nào?
Để giải đáp được thắc mắc trên, LSX mời bạn đọc tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi.
Định giá đất là gì?
Để cho việc bán đất không bị đội lên mức giá quá cao một bị bán lỗ với một mức giá trần quá thấp, pháp luật Việt Nam đã cho ban hành các quy định về việc thẩm định và định giá đất cụ thể. Đây được xem là mức giá trần dùng để xác định giá bán đất trên thực tế được áp dụng trên phạm vi cả nước. Chính vì thế khi tiến hành mua bán đất bạn cần phải biết được việc định giá đất đối với khu đất của bạn như thế nào.
Nguyên tắc định giá đất
Nhằm thống nhất việc định giá đất trên phạm vi cả nước, pháp luật Việt Nam đã đề ra các nguyên tắc về việc định giá đất buộc các cơ quan có thẩm quyền và người dân tại Việt Nam tuân thủ nghiêm ngặt. Các nguyên tác về việc định giá đất hiện nay phải được dựa trên mục đích sử dụng đất được nhà nước cấp phép, thời hạn sử dụng đất được quy định và phù hợp với biến động giá đất trên thị trường.
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
Các phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay
Định giá đất không phải là một công việc dể dàng chính vì thế để có thể xác định định giá đất chính xác thì pháp luật Việt Nam phải đề ra các phương pháp định giá đất để áp dụng trên toàn quốc. Theo quy định mới nhất của chính phủ thì hiện nay Việt Nam đang áp dụng năm phương pháp định giá đất chính là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và hệ số điều hành giá đất.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất như sau:
“1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Theo quy định hiện nay, để có thể áp dụng được phương pháp định giá đất, phía cơ quan có thẩm quyền khi áp dụng phải xem xét mảnh đất đó có thỏa các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất hay không. Mỗi một phương pháp sẽ có những điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất khác nhau chính vì thế khi áp dụng các cơ quan có thẩm quyền cần phải có sự thận trọng xem xét kỹ lưỡng.
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
“2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”
Thông tin liên hệ:
LSX đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Các phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay“. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục quyết toán thuế thu nhập cá nhân chi tiết
- Chính sách miễn thuế cho hộ kinh doanh cá thể như thế nào?
- Thời hạn nộp thuế của hộ kinh doanh cá thể là khi nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
– Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
– Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
