Xin chào luật sư. Tôi hiện đang có ý định mua đất để đầu tư cho nên có chút thắc mắc về cách xác định giá đất. Vậy xin hỏi cách tính giá đất theo mét vuông (m2) thực hiện như thế nào? Các quy định về bảng giá đất và khung giá đất do Nhà nước quy định ra sao? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Giá đất, khung giá đất hay bảng giá đất là những từ ngữ pháp lý mà bất kỳ người nào có ý định mua, bán, kinh doanh liên quan đến đất đai đều phải tìm hiểu. Hiện nay có rất nhiều cách xác định giá đất cùng với thị trường bất động sản luôn thay đổi do đó đòi hỏi phải điều chỉnh bảng giá đất và khung giá đất cho phù hợp với giá thị trường? Vậy cần chú ý những vấn đề gì về giá đất, bảng giá đất và khung giá đất? Cách xác định giá đất cụ thể như thế nào? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Cách tính giá đất theo m2″. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp câu hỏi trên nhé.
Căn cư pháp lý
Giá đất là gì?
Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”
Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất chính là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
Giá đất bao gồm giá đất theo thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất do Nhà nước quy định là giá do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất. Còn giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê.
Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất theo quy định của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.
Quy định về Bảng giá đất do Nhà nước ban hành
Bảng giá đất là loại bảng tập hợp các mức giá đất tương ứng với mỗi loại đất. Bảng giá đất sẽ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố hàng năm vào ngày 1 tháng 1 trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Bảng giá đất được ban hành phù hợp với nguyên tắc đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, được phép điều chỉnh với biên độ tăng hoặc giảm 20% so với giá đất do Chính phủ quy định.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp gây thiệt hại về quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước với trường hợp đất trả lại là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khi nào áp dụng tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất. Hay nói cách khác giá đất cụ thể chính là giá đất được tính theo mét vuông đất (m2), một mét vuông đất thì giá trị là bao nhiêu.
Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
(1) Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
Tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp trong trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao hoặc cho thuê sẽ được tính theo giá đất cụ thể (không tính theo giá đất trong Bảng giá đất).
(2) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
(3) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
(4) Công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
(5) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Cách tính giá đất theo m2
Căn cứ điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chiết trừ.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà áp dụng phương pháp khác nhau. Mặc dù có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế (giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Công thức tính giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể (1m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) x Giá đất trong Bảng giá đất
Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền/m2 đất thì phải xác định 2 thông số sau:
- Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm (hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước).
- Giá đất trong Bảng giá đất: Để xác định chính xác giá đất cần phải xem loại đất, địa chỉ, vị trí thửa đất,…
Trong đó Bảng giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và cách tính giá đất và khung giá đất, xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần. Và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Cách tính giá đất theo m2”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu về thủ tục yêu cầu đền bù đất và thắc mắc về giá đền bù đất 50 năm; hoặc muốn sử dụng các dịch vụ pháp lý của chúng tôi. Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- 5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng
- Căn cứ tính giá đất khi đền bù giải tỏa?
- Bảng giá đất làm sổ đỏ 2021
Câu hỏi thường gặp
Khung giá đất theo Điều 133, Luật Đất đai 2013 là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để Uỷ ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu theo khung giá đất thì Chính phủ sẽ có sự điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất mới được áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024 bắt đầu tính từ ngày 19/12/2019.
Theo Nghi định, khung giá đất được quy định theo 7 vùng kinh tế. Trong đó vùng trung du và miền núi phía Bắc bao gồm Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh. Với vùng kinh tế này, khung giá đất quy định giá đất ở tại đô thị loại 1 đến loại 5 tối thiểu là 50 nghìn đồng/m2, tối đa là 65 triệu đồng/m2.
Do đó giá đất hiện nay tại Quảng Ninh theo khung giá đất dao động từ 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định như sau:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
