Căn cứ xác định đất có tranh chấp hiện nay

Chào Luật sư X, tôi muốn mua lại một lô đất thổ cư nhầm xây dãy nhà trọ để cho thuê. Tuy nhiên, tôi không yên tâm lắm vì sợ đây có thể là đất đang tranh chấp. Vậy có cách nào để có thể kiểm tra xem đất đó có đang tranh chấp hay không? Căn cứ xác định đất có tranh chấp là gì? Xin được tư vấn.

Chào bạn, để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé nhé.

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 25/2014/TT-BTNMT
• Bộ luật dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Tranh chấp đất đai là tranh chấp xảy ra trong quan hệ đất đai khi các bên không xác định được ai là người có quyền sử dụng đất. Ví dụ: Tranh chấp về ranh giới thửa đất liền kề; cấp trùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân;

Cần phân biệt khái niệm này với: Tranh chấp liên quan đến đất đai là những tranh chấp mà trong đó đã xác định được người có quyền sử dụng đất; các bên trong giao dịch tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của nhau trong quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất đó như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, …

Tranh chấp đất đai có thể được các bên tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở hoặc gửi đơn yêu cầu được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (sau đây gọi tắt là UBND cấp xã), trong đó, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc phải thực hiện trước khi các bên muốn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP) hoặc khiếu nại theo pháp luật về tố tụng hành chính (Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Tranh chấp liên quan đến đất đai có thể được các bên tự mình hòa giải hoặc yêu cầu UBND cấp xã hòa giải nhưng đây không phải thủ tục bắt buộc nếu các bên muốn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).

Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất khi giao dịch

Để kiểm tra tình trạng pháp lý thì người nhận chuyển nhượng nên:

• Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp không có sổ đỏ là người nhận thừa kế đủ điều kiện cấp sổ đỏ và người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, nếu không có sổ đỏ phải có các giấy tờ liên quan đến thừa kế.

• Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:

Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT , thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;

+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

• Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp

• Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
• Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không.
• Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
• Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
• Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản.

Có nhiều hình thức để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất, tuy nhiên để chắc chắn bạn nên khai thác thông tin qua phiếu yêu cầu.

Cách xác định đất có tranh chấp nhanh chóng – Đơn giản

Xác định tình trạng pháp lý của thửa đất đang có tranh chấp hay không ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai và cả người thứ ba liên quan hoặc những người đang có nhu cầu giao dịch đối tượng là thửa đất.

Ngoài việc pháp luật quy định bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện vụ án dân sự, khiếu nại theo thủ tục tố tụng hành chính thì rải rác trong các quy định của pháp luật về đất đai, như: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013; Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đều có quy định UBND cấp xã là cơ quan xác nhận một thửa đất xác định có hoặc không có tranh chấp.

Do vậy, để xác định tranh chấp đất đai nhanh nhất, anh/ chị có thể tới UBND cấp xã để yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, nhưng trên thực tế không phải mọi trường hợp có tranh chấp đất đai đều được UBND cấp xã thống kê được bởi có khả năng tranh chấp đất đai không được các bên yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã.

Căn cứ xác định đất có tranh chấp hay ổn định

để khẳng định là đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định thì phải căn cứ cụ thể tại điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Đất được coi là sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

• Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

• Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở;

• Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

• Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

• Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

• Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Có thể bạn quan tâm

• Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản có những gì?
• Kế toán quản trị chi phí và giá thành như thế nào?
• Vai trò của luật sư trong thương lượng giải quyết tranh chấp là gì?
• Quy định đối với đảng viên từ trần như thế nào?

Thông tin liên hệ Luật Sư X

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Căn cứ xác định đất có tranh chấp hiện nay”. Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai… của chúng tôi;, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Hoặc qua các kênh sau:

FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp