Cho thuê nhà có được giảm thuế GTGT không?

Thuế giá trị gia tăng hay còn được gọi là thuế VAT. Đây là thuế đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ mà tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa sẽ phải chiu theo quy định hiện hành của pháp luật. Các hoạt động này có thể bao gồm hoạt động kinh doanh vận tải, kinh doanh bất động sản, dịch vụ viễn thông, tài chính ngân hàng,… Tùy thuộc vào từng loại hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác nhau mà các đối tượng bắt buộc phải chịu thuế, được giảm thuế, miễn thuế và hoàn thuế giá trị gia tăng sẽ khác nhau. Vậy hiện nay, pháp luật quy định về thuế giá trị gia tăng như thế nào? Cho thuê nhà có được giảm thuế GTGT không? Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng được pháp luật quy định như thế nào?

Căn cứ pháp lý

• Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2013
• Thông tư 219/2013/TT-BTC
• Thông tư 40/2021/TT-BTC
• Thông tư 100/2021/TT-BTC
• Luật nhà ở năm 2014

Nội dung tư vấn

Cho thuê nhà có được giảm thuế GTGT không?

Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Căn cứ theo  Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008,  Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi bổ sung năm 2013, và tại khoản 16 Điều 10 Thông tư 219/2013/TT-BTC: 

• Thuế suất được áp dụng đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở là 5% 
• Thuế suất được áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở khác là 10%

Tại điểm b khoản 1 Điều 58 Luật nhà ở năm 2014, doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua thì được giảm thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế.

• Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

Tuy nhiên, tại Nghị định 15/2022/NĐ-CP thì việc cho thuê nhà không nằm trong danh mục được giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng theo chương trình hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế của Chính phủ từ 10% xuống 8%.

Như vậy căn cứ theo các quy định trên, trong trường hợp cho thuê nhà, đối với việc cho thuê nhà ở xã hội thì sẽ được giảm thuế. Trường hợp nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước do Nhà nước bán cho người đang thuê thì sẽ không phải chịu thuế GTTT theo quy định tại khoản Điều 5 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008.

Căn cứ tính thuế GTGT khi cho thuê nhà

Theo quy định tại Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008,  Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi bổ sung năm 2013, căn cứ tính thuế giá trị gia tăng được xác định là giá tính thuế và thuế suất.

Đối với thuế suất:

• Thuế suất được áp dụng đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở là 5% 
• Thuế suất được áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở khác là 10%

Về giá tính thuế

Đối với giá tính thuế đã bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng được quy định như sau:

– Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

• Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng;

– Đối với hàng hóa, dịch vụ được sử dụng chứng từ thanh toán ghi giá thanh toán là giá đã có thuế giá trị gia tăng thì giá tính thuế được xác định theo công thức sau:

Giá chưa có thuế giá trị gia tăng = Giá thanh toán : [1 + thuế suất của hàng hóa, dịch vụ (%)]

Bên cạnh đó theo quy định  tại Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BT, căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu được xác định như sau:

– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

– Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

• Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.
• Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Xác định số thuế phải nộp

• Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
• Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Như vây, căn cứ theo quy định trên thì đối với hoạt động cho thuê nhà thì giá tính thuế được xác định là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.

Cho thuê nhà có được miễn thuế GTGT không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC, phương pháp tính thuế đối với trường hợp cho thuê nhà được xác định như sau:

• Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
• Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
• Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch
• Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên đối với cá nhân nếu chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ thuộc diện không phải nộp thuế GTGT.

Riêng trường hợp người thuê nhà được bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu sẽ tính theo số tiền trả một lần cho năm dương lịch đó. Nếu dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.

Liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Cho thuê nhà có được giảm thuế GTGT không”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý về vấn đề Mức bồi thường thu hồi đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm

• Tiền tàu xe nghỉ phép năm có tính thuế TNCN không?
• Các loại thuế, phí khi chuyển nhượng bđs tại Việt Nam được quy định như thế nào?
• Kiểm tra viên thuế là gì theo quy định năm 2023?

Câu hỏi thường gặp