Đất hộ gia đình là một trong các hình thức sử dụng đất phổ biến hiện nay. Các thành viên trong hộ đều có quyền với quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Vì là tài sản chung nên khi thực hiện các quyền định đoạt với quyền sử dụng đất này đều cần có sự thống nhất của các thành viên trong hộ. Vậy chủ hộ đứng ra bán đất của hộ gia đình có được không? Có cần tất cả các thành viên của hộ gia đình ký vào văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Pháp luật quy định như thế nào về đất của hộ gia đình? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Chủ hộ có quyền bán đất không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Đất hộ gia đình là gì?
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất quy định như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:
- Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).
- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Dựa vào những quy định trên có thể hiểu đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Chủ hộ là ai?
Pháp luật hôn nhân gia đình quy định một số giấy tờ thường dùng để chứng minh các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy tờ xác nhận là con nuôi/cha mẹ nuôi/người giám hộ…hợp pháp (quan hệ nuôi dưỡng).
Tuy nhiên, ngoài sổ hộ khẩu, để xác định những thành viên nào của hộ gia đình có quyền sở hữu chung quyền sử dụng đất khi có sự thay đổi thành viên hộ gia đình so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn cần phải căn cứ vào Bản danh sách đăng kí thành viên hộ gia đình tại thời điểm nộp hồ sơ đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như theo hướng dẫn tại khoản 4 Mục III Công văn 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp một số câu hỏi về nghiệp vụ tòa án của Tòa án nhân dân tối cao.
Còn về chủ hộ, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Cư trú 2020 quy định về khái niệm chủ hộ cụ thể như sau:
“Chủ hộ là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do Tòa án quyết định.
Trường hợp hộ gia đình chỉ có một người thì người đó là chủ hộ.
Theo đó, người đứng tên chủ hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Được thành viên hộ gia đình để cử.
Vì vậy chủ hộ gia đình có thể là bất cứ người nào đủ điều kiện và được các thành viên đề cử ra, không nhất thiết phải là bố , mẹ hay người con trai lớn trong gia đình.
Chủ hộ có quyền bán đất không?
Chủ hộ gia đình có quyền gì với quyền sử dụng đất của hộ
Chủ hộ được các thành viên đề cử ra để đại diện cho các thành viên khi tham gia các quan hệ pháp luật liên quan đến hộ gia đình trong đó có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Theo đó, chủ hộ sẽ có các quyền dưới đây:
Đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng cho hộ gia đình như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Mặt khác, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
Ký các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai, khi đó người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thông thường là chủ hộ) có quyền ký các biểu mẫu, giấy tờ, hồ sơ của các thủ tục đó, cụ thể:
– Ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Ký vào các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Ký vào các mẫu đơn của các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Chủ hộ có quyền bán đất không?
Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Theo quy định trên thì khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Do đó việc chủ hộ có quyền ký tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nghĩa là người này có quyền bán đất. Việc bán đất mặc dù các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết cần phải có mặt tuy nhiên bắt buộc phải có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua.
Như vậy việc chủ hộ bán đất thực chất là đại diện những người có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác và phải được tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất đồng ý.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Chủ hộ có quyền bán đất không?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách thắc mắc về hồ sơ, thủ tục và chi phí Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ hoăc để được sử dụng các dịch vụ pháp lý liên quan đến đất đai của chúng tôi. Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Thủ tục pháp lý tranh chấp chia đất hộ gia đình như thế nào?
- Tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?
- Bảng giá đất làm sổ đỏ 2021
Câu hỏi thường gặp
Việc xác nhận các thành viên được quyền sử dụng đất này có thể được thông qua:
– Quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất mà trên đó có ghi cụ thể thông tin của những thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao/công nhận;
– Trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận có ghi tên của các thành viên của hộ gia đình được quyền sử dụng thửa đất này;
– Nếu đất được cấp cho hộ gia đình thông qua việc cấp đất ở tái định cư khi Nhà nước thì phải theo Quyết định giao đất ở tái định cư mà trên đó có ghi tên các thành viên của hộ gia đình. Nếu Quyết định giao không ghi tên các thành viên của hộ gia đình thì phải xem xét đến hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận theo Quyết định giao đất ở tái định cư đó.
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đủ đáp ứng 02 điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
– Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
Còn để là thành viên trong sổ hộ khẩu thì một cá nhân chỉ cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 20 Luật Cư trú 2020, đơn cử như: được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu để ở nhờ, ở thuê,…
Như vậy, là thành viên trong sổ hộ khẩu thì cá nhân đó chưa chắc có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình đó nếu thiếu một trong 02 điều kiện trên.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
