Việc thuê nhà nhiều khi xảy ra nhiều sự kiện khiến bên thuê không muốn tiếp tục thuê nhà hoặc muốn hưởng mức giá chênh cho việc cho người khác thuê lại nhà. Vậy, việc cho thuê này có đúng pháp luật hay không? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.
Căn cứ:
- Luật dân sự 2015
- Luật nhà ở 2014
Nội dung tư vấn:
1. Bên thuê nhà cho quyền cho người khác thuê lại.
Hợp đồng cho thuê tài sản nói chung, thuê nhà ở nói riêng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, các bên thỏa thuận về việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Được quy định cụ thể tại Điều 472 Bộ Luật dân sự 2014:
Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Cuộc sống vô vàn những sự kiện bất ngờ xảy đến, chẳng hạn như phải chuyển đi lập tức nhưng chưa hết thời hạn thuê nhà, hay muốn cho thuê lại để hưởng mức giá chênh,… khiến nhu cầu cho thuê lại nhà cũng theo đó mà xuất hiện và phổ biến. Chính vì vậy, pháp luật đã dự liệu sự kiện trên và cho phép bên thuê nhà có thể cho người khác thuê lại. Cụ thể, bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhưng sau khi đã được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, muốn thực hiện việc cho thuê lại, thì hai bên phải cùng nhau thỏa thuận xin ý kiến. Nếu được sự đồng ý, bên cho thuê được quyền cho thuê lại với một bản hợp đồng khác. QUy định được cụ thể hóa từ Điều 475 Luật dân sự 2015:
Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
2. Tự ý cho người khác thuê lại nhà, người thuê nhà sẽ “bị đuổi”.
Việc đuổi hay nói nhẹ nhàng hơn là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn của chủ nhà được đặt ra khi người thuê nhà vi phạm nghiêm trọng về nghĩa vụ theo hợp đồng. Như vậy, pháp luật đã quy định “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”, bởi vậy, nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê đã tự ý cho người khác thuê nhà chính là hành vi vi thỏa thuận các bên và vi phạm quy định của pháp luật.
Lúc này, pháp luật cho phép người cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng để kịp khắc phục hậu quả do hành vi trái pháp luật của người thuê nhà. Cụ thể, tại Điểm c Khoản 1 Điều 132 Luật nhà ở 2014, việc cho người khác thuê lại là hành vi bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Và là căn cứ để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng còn phải đáp ứng thời hạn báo trước là 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thỏa thuận phạt vi phạm:
Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Như vậy, nếu hợp đồng cho thuê nhà ở đã có thỏa thuận về việc phạt vi phạm thì bên thuê nhà phảo nộp một khoản tiền phạt để chịu trách nhiệm cho hành vi vi phạm của mình.
Bởi vậy nên, việc cho thuê lại nhà là quyền nhưng phải biết sử dụng quyền đúng cách nhé !
Hy vọng bài viết có ích cho bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư tranh tụng Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
