Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, để hoàn tất việc mua bán hay chuyển nhượng đất đai sang tên người khác khi đất chưa được tách thửa thì người bán, người chuyển nhượng sẽ cần thực hiện thủ tục tách thửa trước, sai đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Vậy nhiều thắc mắc đặt ra rằng đất chưa tách thửa có bán được không? Khi mua bán đất hay chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ sẽ cần lưu ý những vấn đề gì để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về nội dung này tại bài viết dưới đây. Hi vọng những thông tin mà chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất chưa tách thửa có bán được không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
– Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.
Những lưu ý khi mua đất chưa có sổ đỏ
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động về quyền sử dụng đất vào sổ địa chính theo quy định. Hay nói cách khác, mặc dù trên thực tế bên mau đất đã trả tiền và bên bán đất đã trao quyền sử dụng đất cho bên mua nhưng về mặt pháp luật thì thửa đất đó vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất là bên bán. Chính vì vậy, khi mua đất chưa tách thửa thì người mau cần lưu ý thực hiện các thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Điều kiện để tách quyền sử dụng đất là gì?
Pháp luật về đất đai có quy định về hạn mức tách thửa để đảm bảo các thửa đất sau khi tách có diện tích phù hợp với quy hoạch định hướng quản lý đất đai của Nhà nước. Theo đó điều kiện để được tách thửa được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những điều kiện sau:
– Thửa đất cần tách thửa quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất tách thửa phải là đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm quá trình thi hành án.
– Đất tách thửa vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
-Đất tách thửa đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định.
Trình tự, thủ tục tách thửa đất năm 2023
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa
– Hộ gia đình, cá nhân có đất cần tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử đất đã cấp.
– Nơi nộp hồ sơ đề nghị tách thửa:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân có đất cần tách thửa nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cần tách thửa.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng dịch vụ hành chính công ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
+ Đối với địa phương chưa có phòng dịch vụ hành chính công thì nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Hồ sơ tách thửa đất
Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa gồm các giấy tờ sau:
– Bản chính và 02 bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Bản chính hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền;
– Hồ sơ hiện trạng nhà đất (nếu có);
– Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn hoặc Xác nhận tình trạng độc thân của hai bên mua và bán;
– Đơn đề nghị tách thửa
Trường hợp hồ sơ đề nghị tách thửa đáp ứng điều kiện về tách thửa, người đề nghị tách thửa sẽ nhận được công văn cho phép tách thửa để tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
Mời bạn xem thêm:
- Năm 2022, chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?
- Quy định mới về quyền chuyển nhượng sử dụng đất
- Phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Năm 2023 đất chưa tách thửa có bán được không?” đã được giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới thủ tục khai tử tại Việt Nam cho người nước ngoài. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đề nghị tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị tách thửa hợp lệ; thời hạn giải quyết đề nghị tách thửa không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng hải đảo, vùng sâu, vùng xa, các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian giải quyết không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 thì việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được áp dụng như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Các giấy tờ mà mỗi bên cần mang theo khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Công văn cho phép tách thửa;
+ Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung vợ chồng) hoặc cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
– Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau: Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu vợ chồng mua chung) hoặc làm cam kết là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
