Đất ở kết hợp sản xuất là gì, có nên mua không?

Chào Luật sư X, tôi có một mảnh đất ở quận 9 là đất ở. Tuy nhiên, tôi muốn dùng mảnh đất đó để sản xuất, kinh doanh các mặc hàng về may mặc thì có được không? Xin được tư vấn.

Chào bạn, nhiều người cho rằng đất ở là đất thuộc quyền sở hữu của mình nên có quyền định đoạt, sử dụng và cũng không hiếm gặp các hộ gia đình sử dụng đất ở để kết hợp sản xuất, kinh doanh. Vậy đất ở kết hợp sản xuất là gì? Có được phép hay không? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.

Căn cứ pháp lý

Đất ở là gì?

Theo quy định tại Điều Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho mọi người dân có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường.

Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.

Đất sản xuất kinh doanh đã được quy định trong Điều 10, Luật Đất đai 2013, đây không phải là đất phi nông nghiệp. Cụ thể, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Như vậy, đất sản xuất kinh doanh được dùng cho các mục đích sau:

Đất dùng để xây dựng khu công nghiệp, các khu chế xuất và những cụm công nghiệp lớn – nhỏ.
Đất được sử dụng với mục đích thương mại, kinh doanh và các hoạt động dịch vụ.
Đất được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đất dùng cho hoạt động khai thác và kinh doanh khoáng sản.
Đất dùng cho xây dựng công trình làm nguyên vật liệu hoặc đồ gốm, …
Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh.

Hiểu được khái niệm đất sản xuất kinh doanh là gì người dân có thể sử dụng để xây nhà ở nếu phù hợp với nhu cầu của mình và gia đình. Tuy nhiên, cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của Pháp luật rồi mới được phép xây dựng nhà ở.

Một số loại đất sản xuất kinh doanh

Đất nhà ở được xây dựng ở thành thị, nông thôn hoặc miền núi.
Đất được sử dụng để xây các trụ sở và các cơ quan ban ngành.
Đất xây dựng cho các công trình công cộng, các cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng,…
Đất dùng để làm sông ngoài, xây dựng kênh rạch và các công trình thủy lợi chung.
Đất xây dựng các trụ sở, các cơ sở giáo dục và đào tạo, các trụ điểm y tế và nghiên cứu khoa học công nghệ.

Đất ở kết hợp sản xuất kinh doanh là gì?

Việc sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất là một trong những nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai 2013. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Điều 10 của Luật Đất đai 2013 phân loại đất vào 2 nhóm chính là (i) đất nông nghiệp và (ii) đất phi nông nghiệp. Trong nhóm đất phi nông nghiệp thì có 2 loại hình nổi bật là (i) đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị) và (ii) đất thương mại, dịch vụ (thuộc loại hình đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp).

Theo Điều 143.1 và Điều 144.1 của Luật Đất đai 2013, đất ở được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng một thửa đất. Riêng đối với khái niệm nhà ở, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Ở cả 02 khái niệm này đều tồn tại 02 loại công trình mà nội hàm của nó chưa thật sự rõ ràng, đó là “công trình phục vụ đời sống” tại Luật Đất đai 2013 và “công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt” tại Luật Nhà ở 2014. Vậy các nhóm công trình này có bao gồm công trình do cá nhân, hộ gia đình cư trú tại thửa đất sử dụng để kinh doanh hay không?

Thuật ngữ “các công trình phục vụ đời sống” và “công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt” có thể đang hướng đến cùng một đối tượng. Theo đó, những công trình này nên được xác định là những công trình bổ trợ cho nhà ở và phục vụ cho các nhu cầu cư trú, sinh hoạt mà không bao hàm kinh doanh, thương mại. Dù vậy, các luật hiện hành không có bất kỳ quy định minh thị nào cấm một công trình có khả năng phục vụ cho việc kinh doanh, thương mại được xây dựng trên đất ở (giống như nguyên tắc cấm nhà ở được xây dựng trên đất không phải là đất ở tại Luật Nhà ở 2014). Có quan điểm vận dụng Điều 54.2 của Hiến pháp 2013 và Điều 6.3 của Luật Đất đai 2013 để cho rằng vì mục đích sử dụng đối với đất ở không bao gồm các công trình có tính chất thương mại, dịch vụ (như được phân tích ở trên), nên người sử dụng đất không được sử dụng thửa đất có mục đích để ở nhằm hoạt động kinh doanh, thương mại. Tuy nhiên, khi xét rộng ra các điều khoản khác của Luật Đất đai 2013, chúng ta nhận thấy ngay tại luật này cũng nhắc đến thuật ngữ “đất ở kết hợp kết hợp san xuất kinh doanh, dịch vụ”. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đâu đó đã gián tiếp thừa nhận một thửa đất ở không chỉ được sử dụng để ở mà còn có thể kết hợp kinh doanh, thương mại. Xem xét dưới góc độ này, việc sử dụng đất ở để kết hợp hai mục đích ở và kinh doanh dường như không vi phạm các nguyên tắc cơ bản tại Điều 54.2 của Hiến pháp 2013 và Điều 6.3 của Luật Đất đai 2013 nói trên.

Phải chăng đất ở nào cũng có thể kết hợp sản xuất kinh doanh, dịch vụ?

Để trả lời câu hỏi này, có lẽ cần xem xét đến hai khía cạnh quản lý Nhà nước về đất đai và về xây dựng. Nói cách khác, việc sử dụng một công trình được xây dựng trên một thửa đất cụ thể không chỉ cần phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà còn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Ở khía cạnh đầu tiên, Luật Đất đai 2013 về cơ bản cho phép người sử dụng đất ở có thể kết hợp mục đích ở và kinh doanh tại thửa đất mà mình có quyền sử dụng theo phân tích tại phần đầu của bài viết này. Tuy vậy, khi xét đến việc tạo lập một công trình trên đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải bảo đảm công trình này được xây dựng và sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng. Theo đó, một trong những tiêu chí xác định một công trình có phù hợp với quy hoạch xây dựng hay không là xác định chức năng của khu đất để xây dựng công trình. Liên quan đến vấn đề này, việc xác định chức năng khu đất để xây dựng công trình trong quy hoạch xây dựng mang tính đặc thù hơn so với Luật Đất đai 2013. Theo đó, tùy thuộc vào nhu cầu quy hoạch, từng khu đất trong bản đồ quy hoạch xây dựng có thể được phân định cho các chức năng khác nhau. Có thể lấy một số ví dụ tại Thông tư 01/2021/TT-BXD như đất đơn vị ở, đất công trình dịch vụ – công cộng đô thị, đất hạ tầng kỹ thuật đô thị, v.v. Đặc biệt hơn, Thông tư này còn đưa ra khái niệm “đất hỗn hợp”. Theo đó, “đất hỗn hợp” được xác định là đất xây dựng nhà, công trình hỗn hợp hoặc được sử dụng cho một số mục đích khác nhau được xác định trong đồ án quy hoạch. Về lý thuyết, đất hỗn hợp được sử dụng cho đa dạng các mục đích khác nhau. Nhưng trên thực tế, đất hỗn hợp thường được xác định là đất để xây dựng các công trình có công năng để ở và để kinh doanh. Lúc này, người sử dụng đất có quy hoạch xây dựng là đất hỗn hợp được quyền ở và kinh doanh tại công trình xây dựng trên đất.

Mặt khác, cần lưu ý rằng việc sử dụng ở đây là mang tính kết hợp, và theo đó, mục đích chính của một công trình được tạo lập trên đất ở vẫn phải là để ở. Việc kinh doanh, thương mại (nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng) chỉ được xem là một mục đích phụ. Như vậy, trường hợp một người sử dụng công trình trên đất ở chỉ nhằm phục vụ cho mục đích kinh doanh vẫn sẽ bị xem là vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ: sử dụng đất ở để xây dựng siêu thị phục vụ hoàn toàn cho mục đích thương mại). Tất nhiên, việc đánh giá đâu là mục đích chính và đâu là mục đích phụ thường mang tính định tính nhiều hơn là định lượng.

Tóm lại, việc sử dụng đất ở cho mục đích kinh doanh thương mại chỉ được xem là phù hợp khi đáp ứng đủ hai điều kiện sau:

Công trình tạo lập trên đất ở (nhà ở) phải phù hợp với quy hoạch xây dựng tại khu vực đó với công năng hỗn hợp (kết hợp giữa ở và kinh doanh, thương mại); và
Công trình này bắt buộc phải được sử dụng cho mục đích để ở chứ không chỉ thuần túy để hoạt động kinh doanh thương mại.

Có thể bạn quan tâm

Thông tin liên hệ Luật Sư X

Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Đất ở kết hợp sản xuất kinh doanh là gì?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định bảo hộ logo công ty; trích lục hộ tịch trực tuyến; thành lập công ty…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.

Hoặc qua các kênh sau:

FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp

Đất ở có thời hạn sử dụng là bao nhiêu năm?

Đất ở có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài theo quy định tại điều 125, luật Đất Đai 2013.
” Điều 125- Luật Đất Đai 2013. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.”

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì?

Đất sản xuất kinh doanh nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất sử dụng vào mục đích như:
– Đất xây dựng khu chế xuất, khu – cụm công nghiệp.
– Đất phục vụ cho hoạt động thương mại, kinh doanh, dịch vụ.
– Đất hình thành các cơ sở sản xuất không phục vụ cho nông nghiệp.
– Đất sử dụng cho các hoạt động tàng trữ, buôn bán, khai thác và xử lý khoáng sản.
– Đất được sử dụng để xây dựng những công trình trong ngành sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Có được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh trên đất phi nông nghiệp không?

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất xây dựng nhà ở. Do đó, khi bạn mua đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với mục đích xây dựng nhà để ở là không đúng mục đích pháp luật quy định. Chính vì vậy, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

5/5 - (2 bình chọn)

Liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất

Liên hệ và gửi thông tin vụ việc

Đất ở kết hợp sản xuất là gì?